??????????????金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司
?證券簡(jiǎn)稱：金科股份???????證券代碼：000656?????公告編號(hào)：2023-083?號(hào)
(資料圖片僅供參考)
???本公司及董事會(huì)全體成員保證信息披露的內(nèi)容真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，沒有虛假記
載、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏。
??金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱?“公司”或“本公司”或“金科股份”）
于近日收到深圳證券交易所《關(guān)于對(duì)金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司?2022?年年報(bào)的問詢
函》（公司部年報(bào)問詢函〔2023〕第?116?號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“問詢函”），公司對(duì)問詢函
所關(guān)注問題進(jìn)行了認(rèn)真核查和確認(rèn)，并向深圳證券交易所進(jìn)行了書面回復(fù)，現(xiàn)將回函
內(nèi)容公告如下：
??問題?1：年報(bào)顯示，你公司?2022?年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入?548.62?億元，同比下降?51.15%，
歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)（以下簡(jiǎn)稱“凈利潤(rùn)”）為-213.92?億元，同比下降
下降?11.08?個(gè)百分點(diǎn)、13.12?個(gè)百分點(diǎn)。請(qǐng)你公司：
年的變化情況，并結(jié)合收入確認(rèn)、成本結(jié)轉(zhuǎn)、期間費(fèi)用等情況，說明報(bào)告期收入大幅
下降、業(yè)績(jī)大額虧損的主要原因及合理性，是否與同行業(yè)可比公司及行業(yè)平均水平存
在較大差異。
??公司回復(fù)：
??（1）收入下降及業(yè)績(jī)下滑的原因分析
無明顯改善。雖然全年調(diào)控先緊后松，融資政策逐步改善，但不同企業(yè)享受到的政策
紅利嚴(yán)重分化。受行業(yè)信用違約影響，民營(yíng)企業(yè)新增融資大幅減少，資金環(huán)境依然緊
張。2022?年，全國(guó)商品房銷售面積?13.58?億平方米，同比下降?24.3%，商品房銷售額
地產(chǎn)銷售及運(yùn)營(yíng)收入減少。
??結(jié)算收入下降的主要原因?yàn)椋簣?bào)告期內(nèi)，受到行業(yè)政策持續(xù)調(diào)控、購(gòu)房消費(fèi)信心
不足及自身現(xiàn)金流承壓等因素影響，公司竣工交付項(xiàng)目數(shù)量減少，整體結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模下降，
房地產(chǎn)銷售及運(yùn)營(yíng)收入、成本結(jié)轉(zhuǎn)分別下降?52.66%、46.37%。
??歸母凈利潤(rùn)下降的主要原因?yàn)椋阂皇且?2021?年房地產(chǎn)市場(chǎng)開始逐步下行，公司
為加快銷售去化，進(jìn)一步緩解資金壓力，階段性進(jìn)行降價(jià)銷售，導(dǎo)致?2022?年度結(jié)算
單價(jià)和毛利率較同期下降；二是公司基于謹(jǐn)慎性原則對(duì)存在減值跡象的存貨項(xiàng)目計(jì)提
了減值準(zhǔn)備約?137?億元；三是受到居民消費(fèi)及商業(yè)活動(dòng)疲軟等因素影響，報(bào)告期內(nèi)公
司投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生公允價(jià)值變動(dòng)損失約?16?億元。
??（2）與同行業(yè)可比公司進(jìn)行比較
??選取中南建設(shè)、榮盛發(fā)展、中梁控股、碧桂園等七家同行業(yè)民營(yíng)公司進(jìn)行對(duì)比，
通過與上述同行業(yè)可比公司對(duì)標(biāo)，報(bào)告期內(nèi)各公司營(yíng)業(yè)收入、歸母凈利潤(rùn)均存在不同
程度的大幅下降。公司的變動(dòng)趨勢(shì)與上述可比公司不存在重大差異。具體趨勢(shì)變動(dòng)對(duì)
比如下：
?可比公司
???????????（億元）????????（億元）???????期變動(dòng)???????凈利潤(rùn)（億元）?凈利潤(rùn)（億元）???????????期變動(dòng)
中南建設(shè)?????????590.36?????792.11????-25.47%???????-91.71??????-33.82????-171.17%
榮盛發(fā)展?????????317.93?????472.44????-32.70%??????-163.11??????-49.55????-229.18%
時(shí)代中國(guó)控股???????244.24?????436.35????-44.03%???????-99.36???????32.60????-404.79%
中梁控股?????????393.29?????761.14????-48.33%???????-13.46???????27.03????-149.80%
龍光集團(tuán)?????????416.23?????782.93????-46.84%???????-85.24???????99.75????-185.45%
雅居樂集團(tuán)????????540.34?????730.28????-26.01%??????-149.81???????67.12????-323.20%
碧桂園?????????4,303.71???5,230.64???-17.72%???????-60.52??????267.97????-122.58%
金科股份?????????548.62????1,123.10???-51.15%??????-213.92???????36.01????-694.06%
偏離同行業(yè)可比公司，是否存在進(jìn)一步下滑的風(fēng)險(xiǎn)。
??公司回復(fù)：
?????（1）毛利率下滑的原因分析
???公司?2022?年、2021?年結(jié)轉(zhuǎn)的前二十大項(xiàng)目，其收入金額占房地產(chǎn)銷售及運(yùn)營(yíng)收
入比例相當(dāng)，但平均毛利率下降?5.51?個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目盈利水平降低，其中結(jié)轉(zhuǎn)
規(guī)模最大的杭州某項(xiàng)目毛利率僅?3.57%。報(bào)告期項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率大幅降低原因如下：
元/平方米，2022?年度為?10,649.84?元/平方米，報(bào)告期同期下降?2,176.90?元/平方
米。
是?2021?年及以前年度獲取的項(xiàng)目，拿地成本逐年升高，導(dǎo)致?2022?年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利降
低。經(jīng)計(jì)算，公司收入結(jié)轉(zhuǎn)前二十大項(xiàng)目中，2021?年土地成本占項(xiàng)目總成本比例為
及毛利率變動(dòng)如下：
?業(yè)態(tài)???????????????????????業(yè)態(tài)收入?????????????????????????????????????業(yè)態(tài)收入
???????收入????????成本?????????????????毛利率???????收入??????????成本?????????????????毛利率
??????????????????????????占比????????????????????????????????????????占比
?住宅????416.03????373.22????84.90%????10.29%????954.43?????769.74????92.21%????19.35%
?商業(yè)?????43.14?????45.53????8.81%?????-5.54%?????45.34?????47.86??????4.38%????-5.56%
?車位?????30.84?????43.78????6.29%????-41.96%?????35.32?????44.79??????3.41%???-26.81%
?小計(jì)????490.01????462.53???100.00%????5.61%????1,035.09????862.39???100.00%????16.68%
???公司住宅銷售毛利率遠(yuǎn)高于商業(yè)、車位，2022?年度結(jié)轉(zhuǎn)毛利率高的住宅收入占比
同期減少?7.31%，而結(jié)轉(zhuǎn)毛利率低的商業(yè)、車位收入占比同期分別增加?4.43%和?2.88%；
同時(shí)，基于單價(jià)下降和成本增加影響，住宅和車位銷售毛利率大幅下降，導(dǎo)致報(bào)告期
整體毛利率大幅下滑。
?????（2）與同行業(yè)可比公司進(jìn)行比較
???????可比公司?????2022?年毛利率???????????????2021?年毛利率??????????????????毛利率變動(dòng)
?榮盛發(fā)展???????????????????????2.35%????????????????19.54%????????下降?17.19?個(gè)百分點(diǎn)
?碧桂園????????????????????????7.64%????????????????17.74%????????下降?10.10?個(gè)百分點(diǎn)
?中南建設(shè)????????????????????-0.09%??????????????????10.03%????????下降?10.12?個(gè)百分點(diǎn)
?中梁控股???????????????????????8.90%????????????????17.12%?????????下降?8.22?個(gè)百分點(diǎn)
?龍光集團(tuán)??????????????????-11.49%???????????????????21.86%????????下降?33.35?個(gè)百分點(diǎn)
?雅居樂集團(tuán)??????????????????????1.85%????????????????26.05%????????下降?24.20?個(gè)百分點(diǎn)
?時(shí)代中國(guó)控股??????????????????13.77%??????????????????27.62%????????下降?13.85?個(gè)百分點(diǎn)
?金科股份???????????????????????6.49%????????????????17.22%????????下降?10.73?個(gè)百分點(diǎn)
??報(bào)告期內(nèi)，同行業(yè)可比公司毛利率均有不同程度下滑，公司與上述同行業(yè)上市公
司不存在重大差異，符合行業(yè)整體變動(dòng)趨勢(shì)。
??問題?2：你公司?2022?年財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告被出具帶持續(xù)經(jīng)營(yíng)重大不確定性段落的無
保留意見審計(jì)報(bào)告。截至?2022?年末，你公司貨幣資金期末余額為?119.58?億元，其中
預(yù)售監(jiān)管資金?70.21?億元、被司法凍結(jié)?14.38?億元。有息負(fù)債（含短期借款、一年內(nèi)
到期的非流動(dòng)負(fù)債、其他應(yīng)付款拆借款、長(zhǎng)期借款及應(yīng)付債券）期末余額共計(jì)?746.57
億元。截至?2023?年?4?月末，你公司已到期未支付的債務(wù)本金合計(jì)金額?239.16?億元。
報(bào)告期你公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為?52.47?億元，同比下降?63.06%。請(qǐng)你
公司列示截至目前有息負(fù)債的債務(wù)類型、具體金額、到期日、償付安排，并結(jié)合有息
負(fù)債未來一年內(nèi)到期金額及逾期情況、可自由支配的貨幣資金、現(xiàn)金流及重要收支安
排、公司融資渠道及融資能力等，說明你公司是否具備足夠債務(wù)償付能力，是否存在
流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)債務(wù)違約處置進(jìn)展及面臨的困難，你公司為改善持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力已采
取或擬采取的應(yīng)對(duì)措施，并作出特別風(fēng)險(xiǎn)提示。請(qǐng)年審機(jī)構(gòu)核查并發(fā)表明確意見。
??公司回復(fù)：
??公司截至?2023?年?4?月?30?日有息負(fù)債?736.93?億元，具體債務(wù)類型、金額、到期
情況如下：
???????????????????????????????????????????????????????????????????????單位：億元
???????分???類????????????????????????????????????????????????????????????合?計(jì)
?????????????????負(fù)債?????????????????負(fù)債????????????????????負(fù)債
?金融機(jī)構(gòu)借款????????????390.14???????????????132.15?????????????????12.64???????534.93
?應(yīng)付債券（含攤銷）????????37.93???????43.44????62.96???144.33
?其他應(yīng)付款拆借款?????????44.94???????12.73???????-????57.67
???合???計(jì)?????????473.01???????188.32???75.60???736.93
??公司?2022?年度、2023?年一季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為正，但受預(yù)售監(jiān)
管資金使用受限及融資受限等因素的影響，金融機(jī)構(gòu)及項(xiàng)目合作方股東對(duì)項(xiàng)目公司資
金調(diào)用較為謹(jǐn)慎，項(xiàng)目資金監(jiān)管加強(qiáng)，公司可自由動(dòng)用貨幣資金減少。
??公司因流動(dòng)性階段性緊張導(dǎo)致未能如期償還部分債務(wù)，公司可能會(huì)因債務(wù)逾期承
擔(dān)擔(dān)保責(zé)任、訴訟、仲裁、凍結(jié)銀行賬戶、凍結(jié)資產(chǎn)等風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)對(duì)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)
產(chǎn)生影響。公司目前主要通過銷售回款、新增融資投放置換部分存量融資、開展債務(wù)
展期等方式來緩解短期債務(wù)壓力，但相關(guān)措施能否按計(jì)劃實(shí)施取決于債權(quán)人自身對(duì)持
有債權(quán)的處置計(jì)劃，存在重大不確定性。
??公司一方面與各金融機(jī)構(gòu)溝通積極化解各類債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取新增融資投放置換部
分存量融資；另一方面積極開展債務(wù)展期工作，協(xié)商調(diào)整存量融資的還款節(jié)奏和期限，
保留現(xiàn)金流支持項(xiàng)目良性循環(huán)。在政府、監(jiān)管部門及債權(quán)人的通力支持和配合下，截
至?2022?年?4?月?30?日，公司累計(jì)完成?307.05?億元有息負(fù)債的期限調(diào)整工作,其中包括
公開市場(chǎng)債務(wù)?12?筆，涉及本金?117.95?億元。為改善公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力、保障股權(quán)債
權(quán)投資者利益、保障購(gòu)房消費(fèi)者合法權(quán)益、維護(hù)公司員工隊(duì)伍穩(wěn)定，公司董事會(huì)和管
理層將繼續(xù)堅(jiān)持“一穩(wěn)二降三提升”的經(jīng)營(yíng)發(fā)展策略，努力推進(jìn)“保交樓、保生產(chǎn)、
保穩(wěn)定、促轉(zhuǎn)型升級(jí)”工作，切實(shí)履行企業(yè)主體責(zé)任，推進(jìn)公司加快實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。
公司從以下六個(gè)方面的關(guān)鍵舉措提升公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力：一是穩(wěn)定生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)保障交付；
二是多措并舉提振銷售質(zhì)量；三是妥善制定債務(wù)化解方案；四是保護(hù)既有資產(chǎn)安全；
五是用好股權(quán)融資引進(jìn)戰(zhàn)投；六是著力促進(jìn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)。
??年審會(huì)計(jì)師核查程序及結(jié)論：
??針對(duì)公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，會(huì)計(jì)師實(shí)施了以下核查程序：
金余額，分析判斷流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；
有息負(fù)債余額，根據(jù)到期日區(qū)分流動(dòng)性，檢查有息負(fù)債披露的準(zhǔn)確性；
應(yīng)對(duì)措施的可行性。
??經(jīng)核查，認(rèn)為公司針對(duì)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)采取的改善措施具有一定的合理性和可操作性，
但能否按計(jì)劃實(shí)施取決于債權(quán)人自身對(duì)持有債權(quán)的處置計(jì)劃，公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力仍存
在重大不確定性，對(duì)此公司已在?2022?年財(cái)務(wù)報(bào)表附注中對(duì)與持續(xù)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的重大不
確定性作出充分披露。
??問題?3：年報(bào)顯示，你公司?2022?年預(yù)付賬款期末余額為?86.17?億元，其中?3?年
以上賬齡的預(yù)付賬款余額為?21.88?億元,占比?25.39%，你公司均未計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。請(qǐng)
你公司說明前十名預(yù)付賬款的具體情況，包括預(yù)付對(duì)象名稱、對(duì)應(yīng)預(yù)付金額、預(yù)付對(duì)
象是否與你公司大股東、實(shí)際控制人、董監(jiān)高存在關(guān)聯(lián)關(guān)系、預(yù)付款項(xiàng)涉及的事項(xiàng)及
性質(zhì)、賬齡、后續(xù)收回結(jié)算安排，以及長(zhǎng)期未結(jié)算的原因（如適用），是否應(yīng)轉(zhuǎn)入相
關(guān)應(yīng)收款項(xiàng)核算并計(jì)提壞賬準(zhǔn)備，預(yù)付款項(xiàng)是否具有真實(shí)交易背景和商業(yè)實(shí)質(zhì)，是否
構(gòu)成提供財(cái)務(wù)資助或資金占用。請(qǐng)年審機(jī)構(gòu)核查并發(fā)表明確意見。
??公司回復(fù)：
???????????????????????????????????????????????????????????????單位：億元
??????????????????????????????????????賬齡
?對(duì)方單位名稱???期末余額??????????????????????????????????????????????????款項(xiàng)性質(zhì)
債務(wù)人?A???????23.46??????0.20?????????3.16?????2.37?????17.73???預(yù)付土地整治款項(xiàng)
債務(wù)人?B???????10.77??????????????????10.77??????????????????????預(yù)付招拍掛土地款
債務(wù)人?C????????7.97??????0.44?????????7.53??????????????????????預(yù)付土地整治款項(xiàng)
債務(wù)人?D????????7.72??????0.24?????????7.48??????????????????????預(yù)付土地整治款項(xiàng)
債務(wù)人?E????????7.26???????????????????7.26??????????????????????預(yù)付招拍掛土地款
債務(wù)人?F????????3.70??????0.02?????????0.48?????3.20?????????????預(yù)付土地整治款項(xiàng)
債務(wù)人?G????????2.94???????????????????2.94??????????????????????預(yù)付招拍掛土地款
????????????????????????????????????????賬齡
?對(duì)方單位名稱?????期末余額??????????????????????????????????????????????????款項(xiàng)性質(zhì)
債務(wù)人?H?????????2.93???????????????????2.93???????????????????????預(yù)付招拍掛土地款
債務(wù)人?I?????????2.06???????0.06????????2.00???????????????????????預(yù)付土地整治款項(xiàng)
債務(wù)人?J?????????1.92???????????????????????????????????????1.92???預(yù)付土地整治款項(xiàng)
???合????計(jì)?????70.73??????0.96????????44.55?????5.57?????19.65
??上述預(yù)付賬款分為兩類：預(yù)付招拍掛土地款和預(yù)付土地整治款，其中預(yù)付招拍掛
土地款的對(duì)方單位主要是土地所在地的財(cái)政局、自然資源和規(guī)劃局等；預(yù)付土地整治
款主要系公司參與一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目，前期支付一級(jí)土地整理的相關(guān)款項(xiàng)，支付對(duì)象一
般是當(dāng)?shù)卣刂频钠脚_(tái)公司或政府批準(zhǔn)的一級(jí)土地整理單位，與公司大股東、實(shí)際
控制人、董監(jiān)高不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。
??公司預(yù)付的招拍掛土地款系公司通過招拍掛程序獲取土地后，按照合同約定支付
的土地出讓金，在土地款支付完畢并獲取交地備忘錄和土地權(quán)證后，將轉(zhuǎn)入存貨核算。
公司預(yù)付的招拍掛土地款賬齡大多在?1-2?年，主要原因系公司?2022?年資金緊張，未
能按合同約定支付土地尾款，導(dǎo)致無法按時(shí)取得土地權(quán)證。針對(duì)該類事項(xiàng)，公司正在
與當(dāng)?shù)卣e極協(xié)商形成解決方案。公司預(yù)付的土地款項(xiàng)目位于南寧、貴陽、長(zhǎng)沙、
江陰等城市，經(jīng)測(cè)算未發(fā)生減值，無需計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。。
??公司預(yù)付的土地整治款系公司參與一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目所支付的一級(jí)土地整理相關(guān)
款項(xiàng)，公司與當(dāng)?shù)卣蚱脚_(tái)公司簽訂相關(guān)合作協(xié)議，由政府批準(zhǔn)的平臺(tái)公司執(zhí)行一
級(jí)整理工作，所需資金由公司支付，合作協(xié)議中約定在一級(jí)整治完成并達(dá)到掛牌要求
后，公司鎖定了優(yōu)先獲取土地的權(quán)利。因此，公司將前期支付的一級(jí)土地整理相關(guān)款
項(xiàng)納入預(yù)付賬款核算，當(dāng)公司通過招拍掛程序獲取土地后，將前期支付的款項(xiàng)和拿地
支付的土地出讓金作為土地成本，一并轉(zhuǎn)入存貨核算。公司預(yù)付的土地整治款賬齡較
長(zhǎng)，主要原因系一級(jí)土地整理涉及拆遷安置、工程審計(jì)、供地方案審批等相關(guān)工作，
時(shí)間節(jié)點(diǎn)上具有較大的不確定性。截至目前，上述預(yù)付賬款涉及項(xiàng)目的土地整理、拆
遷安置及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作仍在陸續(xù)進(jìn)行中，公司仍在積極協(xié)調(diào)推進(jìn)土地掛牌
的相關(guān)工作。若公司未競(jìng)得土地整治后的招拍掛土地，政府或平臺(tái)公司將按照合作協(xié)
議條款約定返還公司墊付的土地整治款。公司參與的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目位于鄭州、西安、
信陽等城市地段較好位置，減值風(fēng)險(xiǎn)較小，故未計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。
??綜上所述，公司的大額預(yù)付款項(xiàng)均系公司為獲取土地而支付的款項(xiàng)，公司因支付
款項(xiàng)享有獲取土地的權(quán)利，故相應(yīng)款項(xiàng)不應(yīng)轉(zhuǎn)入應(yīng)收款項(xiàng)核算。
??年審會(huì)計(jì)師核查程序及結(jié)論：
??針對(duì)公司預(yù)付賬款，會(huì)計(jì)師實(shí)施了以下核查程序：
料，驗(yàn)證資金支付的真實(shí)性；
付進(jìn)度、一級(jí)土地整治進(jìn)度、后續(xù)資金投入及公司的應(yīng)對(duì)計(jì)劃；
??經(jīng)核查，認(rèn)為公司預(yù)付賬款分類列報(bào)準(zhǔn)確，具有真實(shí)交易背景和商業(yè)實(shí)質(zhì)，未發(fā)
現(xiàn)構(gòu)成提供財(cái)務(wù)資助或資金占用的相關(guān)情形，預(yù)付賬款涉及的相關(guān)項(xiàng)目均在持續(xù)推進(jìn)
中，不應(yīng)轉(zhuǎn)入相關(guān)應(yīng)收款項(xiàng)核算，預(yù)付賬款尚未發(fā)生減值，無需計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。
??問題?4：年報(bào)顯示，你公司?2022?年末應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款余額分別為?9.56?億
元、366.70?億元，報(bào)告期你公司對(duì)應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款分別計(jì)提信用減值損失?5.92
億元、18.30?億元。請(qǐng)你公司說明應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款期末余額前五名和《非經(jīng)營(yíng)
性資金占用及其他關(guān)聯(lián)資金往來情況匯總表》中涉及與控股股東、實(shí)際控制人及其附
屬企業(yè)其他應(yīng)收款的具體情況，包括但不限于欠款方名稱，與你公司、你公司董監(jiān)高
及控股股東、實(shí)際控制人的關(guān)聯(lián)關(guān)系，款項(xiàng)性質(zhì)及賬齡，是否構(gòu)成提供財(cái)務(wù)資助或資
金占用及相應(yīng)履行的審議披露義務(wù)（如適用），信用減值損失計(jì)提情況，欠款方償債
能力及信用風(fēng)險(xiǎn)，說明本次計(jì)提減值損失涉及對(duì)象的信用風(fēng)險(xiǎn)較往年的變化情況，
提的主要過程，報(bào)告期及以前年度信用減值損失計(jì)提是否充分、合規(guī)。請(qǐng)年審機(jī)構(gòu)核
查并發(fā)表明確意見
??????????公司回復(fù)：
??????????（1）應(yīng)收賬款期末余額前五名情況
???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????單位：萬元
????????????????????????????????????????????????????????????????????賬齡?????????????????????????壞賬準(zhǔn)備
?對(duì)方單位????????????期末余額??????????????款項(xiàng)性質(zhì)
債務(wù)人?A??????????????9,301.10???房屋銷售應(yīng)收款??????????????????????????9,301.10???????????????????????????465.05
債務(wù)人?B??????????????5,025.08???建筑施工勞務(wù)應(yīng)收款???????????4,432.85????????592.23??????????????????????????110.89
債務(wù)人?C??????????????2,875.22???材料銷售應(yīng)收款??????????????????????????2,875.22???????????????????????????172.51
債務(wù)人?D??????????????2,853.30???建筑施工勞務(wù)應(yīng)收款????????????????????????2,853.30???????????????????????????171.20
債務(wù)人?E??????????????2,826.37???房屋銷售應(yīng)收款??????????????????????????2,826.37????????????????????????????42.40
?合????計(jì)???????????22,881.07???????????????????????4,432.85????18,448.22???????????????????????????962.05
??????????注：債務(wù)人?A?系公司關(guān)聯(lián)人黃帥鈞，其購(gòu)買公司金科?時(shí)代中心?5?號(hào)樓購(gòu)房尾款，
?????公司已于?2023?年?4?月?28?日全額收到上述購(gòu)房尾款
??????????公司前五名應(yīng)收賬款系房屋銷售、材料銷售及提供建筑施工勞務(wù)產(chǎn)生的應(yīng)收賬款，
?????其中黃帥鈞系公司股東黃紅云之直系親屬，重慶威斯勒建設(shè)有限公司系公司合營(yíng)企業(yè)，
?????其余單位與公司、公司董監(jiān)高及控股股東、實(shí)際控制人不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。
??????????（2）其他應(yīng)收款期末余額前五名情況
???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????單位：萬元
??????????????????????????????????????????????????????????????賬齡???????????????????????????????壞賬準(zhǔn)備
對(duì)方單位????????期末余額??????????款項(xiàng)性質(zhì)
?????????????????????????合作方經(jīng)營(yíng)往
債務(wù)人?A???????196,170.00?????????????????????????????????????????????139,251.29??????56,918.71??????392.34
??????????????????????????????來款
?????????????????????????聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企
債務(wù)人?B???????159,779.32????????????????????41.79??????159,733.31????????????4.22?????????????????4,452.39
??????????????????????????業(yè)往來款
?????????????????????????聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企
債務(wù)人?C???????140,724.78????????????????11,335.14??????129,389.64?????????????????????????????????5,034.21
??????????????????????????業(yè)往來款
?????????????????????????合作方經(jīng)營(yíng)往
債務(wù)人?D???????106,017.38?????????????????4,587.63???????29,434.50?????69,376.06???????2,619.19??????212.03
??????????????????????????????來款
債務(wù)人?E???????100,416.38???合作往來款???????100,416.38?????????????????????????????????????????????????1,004.16
?合????計(jì)?????703,107.86???????????????116,380.94??????318,557.45????208,631.57??????59,537.90???11,095.13
??????????公司前五名其他應(yīng)收款主要系合作方的往來款及對(duì)聯(lián)營(yíng)合營(yíng)企業(yè)的往來款，公司
?????針對(duì)以上財(cái)務(wù)資助款履行了相應(yīng)的審議披露程序。
???（3）控股股東、實(shí)際控制人及其附屬企業(yè)其他應(yīng)收款明細(xì)情況
??????????????????????????????????????????????????????????????????單位：萬元
???????????????????????????????????????????????????賬齡????????????????????壞賬準(zhǔn)備
?????對(duì)方單位?????????期末余額??????款項(xiàng)性質(zhì)
貴陽愛凱星置業(yè)有限公司?????????7.54????經(jīng)營(yíng)性往來?????7.54????????????????????????????????0.0754
海寧愛琴海商業(yè)管理有限公司???????0.39????經(jīng)營(yíng)性往來?????0.39????????????????????????????????0.0008
凱乾嘉(浙江)企業(yè)管理有限公司?????2.83????經(jīng)營(yíng)性往來?????????????????????????2.83????????????0.5662
上海黃浦紅星小額貸款有限公司?????193.67???經(jīng)營(yíng)性往來????193.67???????????????????????????????1.9367
溫州愛琴海商業(yè)管理有限公司???????3.02????經(jīng)營(yíng)性往來?????3.02????????????????????????????????0.0060
?????合???計(jì)?????????207.46????????????204.63???????????????2.83????????????2.5852
????以上單位系報(bào)告期內(nèi)公司主要股東廣東弘敏企業(yè)管理咨詢有限公司的實(shí)際控制
?人所控制的公司。
???（1）應(yīng)收賬款信用減值準(zhǔn)備情況
????公司針對(duì)應(yīng)收賬款，按整個(gè)存續(xù)期內(nèi)預(yù)期信用損失的金額計(jì)量其損失準(zhǔn)備，對(duì)于
?政府購(gòu)房款，參考?xì)v史信用損失經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合當(dāng)前狀況以及對(duì)未來經(jīng)濟(jì)狀況的預(yù)測(cè)，通
?過違約風(fēng)險(xiǎn)敞口和整個(gè)存續(xù)期預(yù)期信用損失率，計(jì)算預(yù)期信用損失；對(duì)于除政府購(gòu)房
?款以外的應(yīng)收賬款，采用賬齡組合，參考?xì)v史信用損失經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合當(dāng)前狀況以及對(duì)未
?來經(jīng)濟(jì)狀況的預(yù)測(cè)，編制應(yīng)收賬款賬齡與整個(gè)存續(xù)期預(yù)期信用損失率對(duì)照表，計(jì)算預(yù)
?期信用損失。
????本年度各組合信用損失計(jì)提比例與上年度保持一致，公司期末應(yīng)收賬款余額
???（2）其他應(yīng)收款信用減值準(zhǔn)備情況
????公司針對(duì)其他應(yīng)收款，按組合評(píng)估預(yù)期信用風(fēng)險(xiǎn)并采用三階段模型計(jì)量預(yù)期信用
?損失，參考?xì)v史信用損失經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合當(dāng)前狀況以及對(duì)未來經(jīng)濟(jì)狀況的預(yù)測(cè)，通過違約
?風(fēng)險(xiǎn)敞口和未來?12?個(gè)月內(nèi)或整個(gè)存續(xù)期預(yù)期信用損失率，計(jì)算預(yù)期信用損失。
????公司本年度各組合預(yù)期信用損失計(jì)提比例與上年度保持一致，公司期末其他應(yīng)收
?款余額?384.38?億元，壞賬準(zhǔn)備余額?17.68?億元，較上年壞賬準(zhǔn)備余額增加?13.37?億
元，主要系聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)往來款組合計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備余額?12.04?億元。公司本期針
對(duì)聯(lián)營(yíng)合營(yíng)企業(yè)往來款計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的比例和方法較以前年度沒有變化，本期壞賬準(zhǔn)
備增加的原因主要系聯(lián)營(yíng)合營(yíng)企業(yè)賬面計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備造成凈利潤(rùn)虧損，公司長(zhǎng)期
股權(quán)投資應(yīng)按權(quán)益法確認(rèn)投資收益，長(zhǎng)期股權(quán)投資賬面價(jià)值不足沖減，繼續(xù)沖減其他
應(yīng)收款—聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)往來款所致。因長(zhǎng)期股權(quán)投資賬面價(jià)值不足沖減而導(dǎo)致其他
應(yīng)收款—聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)往來款信用減值損失增加?11.55?億元。
?（3）物業(yè)板塊信用減值損失計(jì)提
??公司原控股子公司金科智慧服務(wù)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金科智慧服務(wù)”）
計(jì)量預(yù)期信用損失的原則與公司一致，在本年度房地產(chǎn)行業(yè)遭遇嚴(yán)重流動(dòng)性危機(jī)，經(jīng)
濟(jì)增速放緩等多重不利因素的影響下，物業(yè)管理所服務(wù)的客戶和往來款項(xiàng)的對(duì)方單位
面臨流動(dòng)性困境。金科智慧服務(wù)將報(bào)告日資產(chǎn)發(fā)生違約的風(fēng)險(xiǎn)與初始確認(rèn)日的違約風(fēng)
險(xiǎn)進(jìn)行比較，根據(jù)歷史信用損失經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)模式、現(xiàn)狀及不同情況下對(duì)合約對(duì)手未來
狀況的預(yù)測(cè)，評(píng)估上述應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款的預(yù)期信用損失。金科智慧服務(wù)確認(rèn)應(yīng)
收賬款信用減值損失?5.68?億元,其他應(yīng)收款項(xiàng)信用減值損失?4.37?億元。
??由于金科智慧服務(wù)已于?2022?年?12?月?6?日不再納入合并范圍，其賬列的應(yīng)收賬款
和其他應(yīng)收款的壞賬準(zhǔn)備隨之轉(zhuǎn)出，因此，金科智慧服務(wù)應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款的預(yù)
期信用損失的計(jì)提對(duì)公司的應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款的期末壞賬準(zhǔn)備不產(chǎn)生影響。
?????年審會(huì)計(jì)師核查程序及結(jié)論：
??針對(duì)應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款減值事項(xiàng)，會(huì)計(jì)師實(shí)施了以下核查程序：
約；
證資金支付的真實(shí)性；
回的可能性；
?????來款以及少數(shù)股東調(diào)用富余資金是否履行了相應(yīng)的審議披露義務(wù)；
?????潤(rùn)與公司持有其股權(quán)比例，重新計(jì)算長(zhǎng)期股權(quán)投資投資收益。對(duì)于長(zhǎng)期股權(quán)投資賬面
?????價(jià)值不足沖減而導(dǎo)致沖減其他應(yīng)收款—聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)往來款部分，復(fù)算計(jì)提信用減
?????值損失金額。
???????經(jīng)核查，認(rèn)為公司應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款的發(fā)生主要系經(jīng)營(yíng)所需導(dǎo)致，對(duì)聯(lián)營(yíng)合
?????營(yíng)企業(yè)的往來款以及少數(shù)股東調(diào)用富余資金履行了相應(yīng)的審議披露義務(wù)，報(bào)告期及以
?????前年度對(duì)信用減值損失計(jì)提充分、合規(guī)。
???????問題?5：年報(bào)顯示，你公司存貨?2022?年末余額為?1,848.43?億元,報(bào)告期計(jì)提存
?????貨跌價(jià)準(zhǔn)備?136.99?億元，同比增加?533.28%。請(qǐng)你公司：
?????所處城市、項(xiàng)目業(yè)態(tài)（住宅、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)）、開發(fā)建設(shè)狀態(tài)（未開發(fā)、在建在售、竣
?????工）、存貨賬面余額、報(bào)告期計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備期末余額等。
???????公司回復(fù)：
???????（1）報(bào)告期計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備涉及的具體項(xiàng)目情況
?????值，減值跡象明顯。公司按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，對(duì)?2022?年年末存貨按照成本與可
?????變現(xiàn)凈值孰低計(jì)量，本期計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備?136.99?億元，涉及?172?個(gè)項(xiàng)目，其中主
?????要計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的?47?個(gè)項(xiàng)目共計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備?84.30?億元，占?2022?年計(jì)提總
?????額的?61.54%，主要項(xiàng)目情況如下：
???????????????????????????????????????????????????????????????????????單位：萬元
項(xiàng)目所在????????????????????????????????????2022?年計(jì)提存?2022?年存貨?????????2021?年存貨?存貨跌價(jià)準(zhǔn)
????????????項(xiàng)目業(yè)態(tài)???開發(fā)建設(shè)狀態(tài)???存貨余額
?城市?????????????????????????????????????貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額?跌價(jià)準(zhǔn)備余額?跌價(jià)準(zhǔn)備余額?備變動(dòng)情況
重慶?????商業(yè)、車位???????已竣工??????25,937.48??????12,620.56???12,620.56????????????????12,620.56
重慶?????配套用房、車位?????已竣工??????14,842.07??????10,300.26????6,876.58?????????????????6,876.58
重慶?????公寓、車位???????在建、已竣工???88,900.24??????19,254.90???22,582.31?????5,898.99???16,683.32
重慶?????車位??????????在建、已竣工???28,263.23??????10,876.23????7,811.38?????????????????7,811.38
重慶???商業(yè)、配套用房、車位?已竣工????????10,384.70?????9,442.47?????9,257.85?????????????????9,257.85
重慶???商業(yè)、車位????????已竣工??????18,424.92?????9,159.17?????9,159.17?????????????????9,159.17
重慶???商業(yè)、車位????????已竣工??????23,959.33????10,421.03????10,421.03????????????????10,421.03
?????住宅、商業(yè)、配套用
重慶????????????????在建、已竣工???24,133.39????12,413.93????12,413.93????????????????12,413.93
?????房、車位
涪陵???車位???????????在建、已竣工???122,373.58???18,290.14????18,290.14????????????????18,290.14
重慶???車位???????????在建、已竣工???81,587.20????11,702.02????10,960.20????????????????10,960.20
廣漢???車位???????????在建、已竣工???67,291.83?????9,255.86?????9,255.86?????????????????9,255.86
雅安???商業(yè)、車位????????在建、已竣工???48,730.26????11,602.73????11,602.73????????????????11,602.73
達(dá)州???住宅、商業(yè)、車位?????在建、已竣工???74,490.49?????9,701.04?????9,701.04?????????????????9,701.04
瀘州???住宅、車位????????在建???????132,142.41???16,116.56????16,116.56????????????????16,116.56
長(zhǎng)沙???車位???????????在建???????240,844.02???23,089.65????23,089.65????????????????23,089.65
永州???住宅、商業(yè)????????在建、已竣工???30,406.51?????9,786.96?????9,786.96?????????????????9,786.96
益陽???住宅、商業(yè)、車位?????在建、已竣工???56,941.85????11,874.08????11,874.08????????????????11,874.08
綦江???車位???????????在建、已竣工???41,468.49?????9,452.07?????9,452.07?????????????????9,452.07
重慶???車位???????????在建、已竣工???55,567.89?????9,342.24?????9,342.24?????????????????9,342.24
萬州???住宅、商業(yè)、車位?????在建、已竣工???30,333.05????13,514.53????13,514.53????????????????13,514.53
重慶???車位???????????在建、已竣工???44,744.52????11,086.89????11,086.89????????????????11,086.89
內(nèi)江???住宅、車位????????在建、已竣工???44,249.51?????9,940.21?????9,940.21?????????????????9,940.21
內(nèi)江???住宅、商業(yè)、車位?????在建、已竣工???71,819.75????18,058.81????18,058.81????????????????18,058.81
南充???住宅、商業(yè)、車位?????已竣工??????25,555.12????13,076.27????13,076.27????????????????13,076.27
南充???住宅、商業(yè)、車位?????在建、已竣工???32,144.34????10,284.36????10,284.36????????????????10,284.36
青島???商業(yè)、儲(chǔ)藏室、車位????已竣工??????18,003.14????13,829.76????13,829.76????????????????13,829.76
?????住宅、儲(chǔ)藏室、車位、
濟(jì)南????????????????在建、已竣工???360,850.41???14,769.26????44,470.94????46,916.16???-2,445.22
?????待開發(fā)土地
淄博???車位???????????在建、已竣工???80,543.90????13,374.97????13,374.97????????????????13,374.97
?????住宅、商業(yè)、公寓、車
貴州????????????????在建、已竣工???155,820.37???47,416.67????47,416.67????????????????47,416.67
?????位
貴陽???住宅、車位????????在建???????150,919.28???14,774.55????14,774.55????????????????14,774.55
天津???車位???????????在建、已竣工???77,778.99????16,086.50????16,086.50????????????????16,086.50
天津???住宅、車位????????在建、已竣工???295,393.71???147,417.10???147,417.10???????????????147,417.10
阜陽???住宅、商業(yè)、車位?????在建、已竣工???42,378.00????10,794.16????10,794.16????????????????10,794.16
亳州????住宅、車位????????在建??????????93,495.73???11,343.21????11,343.21????????????????11,343.21
焦作????住宅、商業(yè)、車位?????在建??????????19,841.13????9,102.18?????9,102.18?????????????????9,102.18
柳州????住宅、配套用房、車位?在建????????????36,072.35????9,414.81?????9,414.81?????????????????9,414.81
南寧????住宅、商業(yè)、車位?????在建、已竣工??????57,440.66???24,946.44????19,194.94????????????????19,194.94
桂林????住宅、商業(yè)、車位?????在建、已竣工??????15,255.35????9,700.64?????9,700.64?????????????????9,700.64
南寧????住宅、車位????????在建??????????44,451.75???12,882.94????12,882.94????????????????12,882.94
深圳????商業(yè)???????????在建、已竣工?????130,359.17???17,291.48????17,291.48????????????????17,291.48
佛山????住宅、商業(yè)、車位?????在建、已竣工??????92,048.49???19,693.03????37,031.77????19,681.77???17,350.00
??????住宅、商業(yè)、儲(chǔ)藏室、
南昌?????????????????在建、已竣工?????122,130.24???45,502.53????45,502.53????????????????45,502.53
??????車位
天津????住宅、車位????????已竣工?????????32,607.24???15,098.29????15,098.29????????????????15,098.29
??????住宅、儲(chǔ)藏室、配套用
廊坊?????????????????在建??????????79,548.89???22,920.64????22,920.64????????????????22,920.64
??????房、車位
重慶????配套用房、車位??????在建、已竣工??????54,897.59???20,336.35????19,634.81????????????????19,634.81
重慶????商業(yè)、配套用房、車位?在建、已竣工????????57,919.29???23,643.05????22,989.64????????????????22,989.64
武勝????住宅、商業(yè)、車位?????在建??????????56,179.54???12,018.73????12,018.73????????????????12,018.73
合計(jì)??????????????????????????3,509,471.40???843,020.26???878,866.67???72,496.92?806,369.75
???????針對(duì)上述?47?個(gè)項(xiàng)目，公司選取部分主要項(xiàng)目對(duì)其跌價(jià)準(zhǔn)備的計(jì)提過程進(jìn)行詳細(xì)
?????說明：
???????項(xiàng)目?A，該項(xiàng)目位于貴陽市白云區(qū)，2022?年受市場(chǎng)下行影響，項(xiàng)目所在區(qū)域商品
?????房銷售形勢(shì)進(jìn)一步嚴(yán)峻。項(xiàng)目開發(fā)業(yè)態(tài)為高層、公寓、商業(yè)和車位，2022?年公司綜合
?????考慮當(dāng)?shù)劁N售均價(jià)、銷售額、去化策略等因素，預(yù)計(jì)高層售價(jià)為?0.95?萬元/平方米，
?????周邊競(jìng)品價(jià)格為?0.85?萬元/平方米到?1.05?萬元/平方米；預(yù)計(jì)公寓售價(jià)為?0.76?萬元/
?????平方米，周邊競(jìng)品價(jià)格為?0.75?萬元/平方米；預(yù)計(jì)商業(yè)售價(jià)為?1.29?萬元/平方米，周
?????邊競(jìng)品價(jià)格為?1.19?萬元/平方米到?1.31?萬元/平方米；預(yù)計(jì)車位售價(jià)為?4.46?萬元/每
?????個(gè)，周邊競(jìng)品價(jià)格為?3.98?萬元/每個(gè)到?4.9?萬元/每個(gè)。根據(jù)實(shí)際發(fā)生成本及預(yù)計(jì)稅
?????金、銷售費(fèi)用測(cè)算，2022?年計(jì)提減值?4.74?億元。
???????項(xiàng)目?B，該項(xiàng)目位于南昌市經(jīng)開區(qū)，根據(jù)克而瑞全國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)顯示，南昌市
?????態(tài)主要為高層、洋房、底商和車位，2022?年公司綜合考慮當(dāng)?shù)劁N售均價(jià)、銷售額、去
化策略等因素，預(yù)計(jì)高層售價(jià)為?0.96?萬元/平方米，周邊競(jìng)品價(jià)格為?0.95?萬元/平方
米到?0.98?萬元/平方米；預(yù)計(jì)洋房售價(jià)為?1.04?萬元/平方米，周邊競(jìng)品價(jià)格為?1.00
萬元/平方米到?1.15?萬元/平方米；預(yù)計(jì)底商售價(jià)為?1.26?萬元/每平，周邊競(jìng)品價(jià)格
為?1.20?萬元/平方米到?1.40?萬元/平方米；預(yù)計(jì)車位售價(jià)為?5.25?萬元/每個(gè)，周邊競(jìng)
品價(jià)格為?4.50?萬元/每個(gè)到?5.80?萬元/每個(gè)。根據(jù)實(shí)際發(fā)生成本及預(yù)計(jì)稅金、銷售費(fèi)
用測(cè)算，2022?年計(jì)提減值?4.55?億元。
???項(xiàng)目?C，該項(xiàng)目位于天津市武清區(qū)，根據(jù)克而瑞全國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)顯示，天津市
高層、洋房、別墅、車位，其中高層、洋房基本銷售完畢，尚有部分車位和別墅未售。
銷售均價(jià)?2.20?萬元/平方米，周邊競(jìng)品價(jià)格為?2.02?萬元/平方米到?2.26?萬元/平方
米；公司采用?2022?年實(shí)際銷售均價(jià)預(yù)估車位銷售均價(jià)?3.95?萬元/個(gè)。經(jīng)評(píng)估測(cè)算，
???項(xiàng)目?D,?該項(xiàng)目位于重慶市大渡口區(qū)，根據(jù)克而瑞全國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)顯示，重慶
市?2022?年商品房銷售均價(jià)及銷售額較上年分別下降?23.14%、61.87%，項(xiàng)目開發(fā)業(yè)態(tài)
主要為高層、洋房、商業(yè)和車位，其中高層、洋房已銷售完畢并結(jié)轉(zhuǎn)收入，尚有部分
車位和商業(yè)未售。2022?年公司綜合考慮當(dāng)?shù)劁N售均價(jià)、銷售額、去化策略等因素，預(yù)
估商業(yè)售價(jià)為?1.07?萬元/每平，周邊競(jìng)品價(jià)格為?1.02?萬元/平方米到?1.16?萬元/平方
米；公司采用?2022?年實(shí)際銷售均價(jià)預(yù)估車位銷售價(jià)格?4.33?萬元/每個(gè)。根據(jù)實(shí)際發(fā)
生成本及預(yù)計(jì)稅金、銷售費(fèi)用測(cè)算，2022?年計(jì)提減值?2.36?億元。
???項(xiàng)目?E,?該項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市雨花區(qū)，根據(jù)克而瑞全國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)顯示，長(zhǎng)沙市
要為高層、商業(yè)和車位，2022?年公司綜合考慮當(dāng)?shù)劁N售均價(jià)、銷售額、去化策略等因
素，預(yù)估高層售價(jià)為?0.91?萬元/每平，周邊競(jìng)品價(jià)格為?0.83?萬元/平方米到?0.99?萬
元/平方米；公司采用?2022?年?12?月實(shí)際銷售均價(jià)預(yù)估商業(yè)銷售價(jià)格?2.76?萬元/平方
米；預(yù)估車位售價(jià)為?7.17?萬元/每個(gè)，周邊競(jìng)品價(jià)格為?7.00?萬元/每個(gè)到?7.50?萬元/
每個(gè)。根據(jù)實(shí)際發(fā)生成本及預(yù)計(jì)稅金、銷售費(fèi)用測(cè)算，2022?年計(jì)提減值?2.31?億元。
???項(xiàng)目?F,?該項(xiàng)目位于廊坊市安次區(qū)，根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廊坊市?2022
年商品住宅銷售均價(jià)及銷售額較上年分別下降?15.64%、12.76%。項(xiàng)目開發(fā)業(yè)態(tài)主要為
高層、商業(yè)和車位，2022?年公司綜合考慮當(dāng)?shù)劁N售均價(jià)、銷售額、去化策略等因素，
預(yù)估高層售價(jià)為?0.90?萬元/每平，周邊競(jìng)品價(jià)格為?0.83?萬元/平方米到?0.95?萬元/平
方米；預(yù)估商業(yè)售價(jià)為?1.43?萬元/每平，周邊競(jìng)品價(jià)格為?1.30?萬元/平方米到?1.54
萬元/平方米；預(yù)估車位售價(jià)為?3.54?萬元/每個(gè)，周邊競(jìng)品價(jià)格為?3.4?萬元/每個(gè)到
億元。
測(cè)算過程，重要假設(shè)及關(guān)鍵參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)，與?2021?年相比是否存在較大變
化，如是，請(qǐng)說明主要原因及合理性，并結(jié)合相關(guān)項(xiàng)目實(shí)際銷售價(jià)格、所在地區(qū)市場(chǎng)
情況、周邊可比商品價(jià)格等，說明報(bào)告期存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提的合理合規(guī)性。
??公司回復(fù)：
??公司按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，對(duì)?2022?年年末存貨按照成本與可變現(xiàn)凈值孰低計(jì)
量，并進(jìn)行了相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理。在可變現(xiàn)凈值測(cè)算過程中，重要假設(shè)及關(guān)鍵參數(shù)的選
取標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)，與?2021?年相比不存在較大變化。
??（1）存貨期末可變現(xiàn)凈值的確認(rèn)依據(jù)及主要測(cè)算過程，重要假設(shè)及關(guān)鍵參數(shù)的選
取標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)
??可變現(xiàn)凈值，是指在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，存貨的估計(jì)售價(jià)減去至完工時(shí)估計(jì)將要發(fā)
生的成本、估計(jì)的銷售費(fèi)用以及相關(guān)稅費(fèi)后的金額。
??①對(duì)于開發(fā)產(chǎn)品，以估計(jì)售價(jià)減去估計(jì)的銷售費(fèi)用和相應(yīng)稅費(fèi)后的金額確定；
??②對(duì)于開發(fā)成本，以估計(jì)售價(jià)減去項(xiàng)目至計(jì)劃完工后成本、估計(jì)的銷售費(fèi)用和相
應(yīng)稅費(fèi)后的金額確定，項(xiàng)目至計(jì)劃完工后成本=項(xiàng)目動(dòng)態(tài)總成本-已經(jīng)實(shí)際入賬的成本；
??③估計(jì)售價(jià)區(qū)分為已預(yù)售及未售部分，已預(yù)售部分按照實(shí)際簽約金額確認(rèn)估計(jì)售
價(jià)，未售部分按照該項(xiàng)目近期銷售均價(jià)或類似開發(fā)物業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)銷售價(jià)格結(jié)合項(xiàng)目
自身定位、品質(zhì)及銷售計(jì)劃綜合確定。
??減值測(cè)試過程中涉及重要假設(shè)為未售產(chǎn)品的市場(chǎng)售價(jià)，相關(guān)未售產(chǎn)品的價(jià)格均充
分考慮并結(jié)合項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)及周邊可比項(xiàng)目、同類業(yè)態(tài)價(jià)格變化趨勢(shì)和銷
售情況而得出。
??公司基于以上重要假設(shè)及關(guān)鍵參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)算存貨可變現(xiàn)凈值，并聘請(qǐng)獨(dú)
立第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)部分減值項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，與公司的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，進(jìn)一步驗(yàn)
證公司計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的準(zhǔn)確性。
?（2）與?2021?年相比的重大變動(dòng)說明及原因
??公司期末存貨主要集中重慶、濟(jì)南、鄭州、貴陽、成都、紹興、天津、南寧、廣
州、佛山等城市，2022?年公司存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提項(xiàng)目主要集中在房地產(chǎn)行情較差的一
二線城市或經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后的三四線城市，其中重慶、天津、貴陽、南寧、南昌、
佛山等系?2022?年房地產(chǎn)行情較差的一二線城市，內(nèi)江、岳陽、遵義、瀘州等系經(jīng)濟(jì)發(fā)
展較為落后的三四線城市，具體分布如下：
??????存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提?????????????????????????????????????????????????存貨余額
?城市???????????????????????????占比?????????????城市???????????????????????????????占比
????????金額（億元）?????????????????????????????????????????????????（億元）
?重慶???????????????40.90????????29.85%????????重慶????????????????????353.45??????17.72%
?天津???????????????18.08????????13.20%????????濟(jì)南????????????????????121.69???????6.10%
?貴陽????????????????7.24?????????5.29%????????鄭州?????????????????????74.00???????3.71%
?南寧????????????????6.78?????????4.95%????????貴陽?????????????????????73.76???????3.70%
?南昌????????????????5.88?????????4.29%????????成都?????????????????????66.09???????3.31%
?內(nèi)江????????????????3.81?????????2.78%????????紹興?????????????????????59.70???????2.99%
?岳陽????????????????3.65?????????2.66%????????天津?????????????????????49.86???????2.50%
?遵義????????????????3.32?????????2.42%????????南寧?????????????????????47.39???????2.38%
?佛山????????????????3.17?????????2.31%????????廣州?????????????????????43.66???????2.19%
?瀘州????????????????2.74?????????2.00%????????佛山?????????????????????41.35???????2.07%
?合計(jì)???????????????95.57????????69.76%????????合計(jì)????????????????????930.95??????46.67%
市銷售價(jià)格下滑的情況，與公司本期銷售價(jià)格下降并計(jì)提減值趨勢(shì)一致。部分城市銷
售數(shù)據(jù)如下表所示：
???????????????銷售均價(jià)(元/㎡)???????????????????????????銷售額(億元)
?城市?????????????????????????????????????????????????????????????????????????數(shù)據(jù)來源
?重慶????8,771.00???11,411.00???-23.14%???1,234.85????3,238.15????-61.87%?????克而瑞中國(guó)
?天津???17,230.00???17,097.00????1.00%????1,416.00????2,191.00????-35.00%?????克而瑞中國(guó)
?南寧????9,608.00???11,054.00???-13.08%????????642.40???1,022.90???-37.20%???克而瑞中國(guó)
?南昌???13,758.00???13,690.00????0.00%?????????465.00????668.00????-30.00%???克而瑞中國(guó)
?內(nèi)江????5,042.00????5,443.00????-7.37%????????91.30?????123.70????-26.19%???內(nèi)江樓市動(dòng)態(tài)
?岳陽????7,537.00????7,692.00????-2.02%????????136.50????198.70????-31.30%???克而瑞中國(guó)
?遵義????5,330.00????5,828.00????-8.54%????????203.00????347.70????-41.62%???遵義房產(chǎn)信息網(wǎng)
?佛山???13,748.00???14,203.00????-3.20%???1,900.90??????2,550.70???-25.48%???克而瑞中國(guó)
?瀘州????5,501.00????5,680.00????-3.15%????????468.27????594.20????-21.19%???瀘州市統(tǒng)計(jì)局
要原因如下：
年初相關(guān)市場(chǎng)刺激政策頻繁出臺(tái)，公司認(rèn)為隨著政策的逐步發(fā)力，伴隨政策邊際寬松，
市場(chǎng)改善預(yù)期明顯，市場(chǎng)信心會(huì)逐步恢復(fù)提振。但是，2022?年受疫情多點(diǎn)散發(fā)及管控
影響，大量社區(qū)商鋪終止經(jīng)營(yíng)，民眾對(duì)商鋪投資的意愿極弱，商鋪價(jià)格大幅下跌且去
化困難，同時(shí)由于經(jīng)濟(jì)低迷，新交付的小區(qū)裝修及入住率偏低，客戶購(gòu)買車位的意愿
極弱。公司經(jīng)營(yíng)情況惡化，債務(wù)大量逾期，為保證正常運(yùn)營(yíng)和回款，緩解流動(dòng)性壓力，
對(duì)于地產(chǎn)行情較差的一二線城市或經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后的三四線城市的部分項(xiàng)目，公司
不得不以較為極端的價(jià)格處置部分商業(yè)和車位，以保證項(xiàng)目的正常交付和日常經(jīng)營(yíng)性
資金需求，導(dǎo)致部分項(xiàng)目商業(yè)和車位的實(shí)際處置價(jià)格較?2021?年預(yù)計(jì)售價(jià)差異較大，
同時(shí)公司根據(jù)該業(yè)態(tài)的實(shí)際銷售價(jià)格修正未來預(yù)估售價(jià)。
??公司結(jié)合自身資金需求和項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)行情較差的一二線
城市或經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后的三四線城市的部分項(xiàng)目調(diào)整銷售策略降低住宅銷售價(jià)格
以求回流資金，住宅實(shí)際銷售價(jià)格較?2021?年預(yù)計(jì)售價(jià)下降，同時(shí)公司根據(jù)該業(yè)態(tài)實(shí)
際銷售價(jià)格修正未來預(yù)估售價(jià)。
??基于房地產(chǎn)行情較差的一二線城市或經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后的三四線城市在?2022?年
出現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額、銷售單價(jià)不同程度下滑的客觀事實(shí)，已出現(xiàn)明顯的減值跡象，公
司對(duì)位于該類城市中出現(xiàn)減值跡象的項(xiàng)目計(jì)提存貨減值，符合項(xiàng)目及行業(yè)實(shí)際情況。
加的原因，報(bào)告期計(jì)提大額減值的項(xiàng)目減值跡象的判斷依據(jù)及發(fā)生時(shí)點(diǎn)，是否存在報(bào)
告期集中計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的情形，以前年度存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提是否充分、合理。
??請(qǐng)年審機(jī)構(gòu)就計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的主要計(jì)算過程、重要假設(shè)及關(guān)鍵參數(shù)的選取依
據(jù)等進(jìn)行重點(diǎn)核查，并就報(bào)告期存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提的合理合規(guī)性、以前年度存貨跌價(jià)
準(zhǔn)備計(jì)提是否充分合理發(fā)表明確意見。
??公司回復(fù)：
頻繁出臺(tái)，公司認(rèn)為隨著政策的逐步發(fā)力，伴隨政策邊際寬松，市場(chǎng)改善預(yù)期明顯，
市場(chǎng)信心會(huì)逐步恢復(fù)提升。2022?年全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)深度調(diào)整，全國(guó)商品房銷售面
積?135,837?萬平方米，比上年下降?24.3%，其中住宅銷售面積下降?26.8%。商品房銷
售額?133,308?億元，下降?26.7%，其中住宅銷售額下降?28.3%。根據(jù)克爾瑞中國(guó)等成
交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可見，公司存貨主要集中的城市均呈現(xiàn)銷售規(guī)模和銷售價(jià)格下滑的情況，
加之公司?2022?年度出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)情況惡化，債務(wù)大量逾期，為保證正常運(yùn)營(yíng)和回款，緩
解流動(dòng)性壓力，公司的銷售政策較上年度有較大的改變。結(jié)合上述問題?1、2?的回復(fù)，
公司在?2021?年度，2022?年度均根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第?1?號(hào)—存貨》的相關(guān)規(guī)定，測(cè)
算存貨可變現(xiàn)凈值，并據(jù)此計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，其存貨減值的測(cè)試方法和原則與以前
年度保持一致性，不存在報(bào)告期集中計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的情形，以前年度存貨跌價(jià)準(zhǔn)
備計(jì)提充分、合理。
??年審會(huì)計(jì)師核查程序及結(jié)論：
??在執(zhí)行公司?2022?年度年報(bào)審計(jì)過程中，會(huì)計(jì)師考慮到存貨對(duì)公司資產(chǎn)的重要性，
加之估計(jì)每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到完工狀態(tài)時(shí)將要發(fā)生的建造成本和未來凈售價(jià)等涉及
重大管理層判斷和估計(jì)，因此將公司對(duì)存貨可變現(xiàn)凈值的評(píng)估識(shí)別為關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)，
并實(shí)施了以下主要核查程序：
內(nèi)部控制的設(shè)計(jì)和運(yùn)行有效性；
最新預(yù)測(cè)所更新的存貨動(dòng)態(tài)成本預(yù)算情況；
數(shù)據(jù)、項(xiàng)目銷售預(yù)算計(jì)劃進(jìn)行比較；
行核對(duì)，并將截至?2022?年?12?月?31?日的最新預(yù)算成本與截至?2021?年?12?月?31?日的預(yù)
算成本進(jìn)行比較，以評(píng)價(jià)管理層預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性；
??（1）并表子公司：存貨余額?3?億元以上的項(xiàng)目全部復(fù)核減值，存貨余額?1?億元至
??（2）權(quán)益法公司：選取存貨余額?5?億元以上的項(xiàng)目進(jìn)行復(fù)核。
報(bào)告，與管理層的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析比較，進(jìn)一步評(píng)價(jià)管理層計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的準(zhǔn)
確性。
??經(jīng)核查，認(rèn)為公司?2022?年存貨減值計(jì)提大量增加的原因系行業(yè)環(huán)境、自身經(jīng)營(yíng)
情況及經(jīng)營(yíng)策略的變化所致，公司針對(duì)?2022?年?12?月?31?日和?2021?年?12?月?31?日兩個(gè)
時(shí)點(diǎn)的存貨可變現(xiàn)凈值均系基于當(dāng)時(shí)所面臨的環(huán)境和條件下作出的會(huì)計(jì)估計(jì)，2021?年
度存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提充分合理，報(bào)告期存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提亦合理合規(guī)。
??問題?6：年報(bào)顯示，你公司其他流動(dòng)資產(chǎn)-合同取得成本?2022?年末余額為?17.49
億元,于報(bào)告期首次計(jì)提合同取得成本減值損失?8.56?億元。請(qǐng)你公司說明其他流動(dòng)資
產(chǎn)-合同取得成本的具體核算內(nèi)容、確認(rèn)依據(jù)及主要會(huì)計(jì)處理過程，報(bào)告期大額計(jì)提
減值損失的主要原因、判斷依據(jù)及合理性，是否符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定。請(qǐng)年
審機(jī)構(gòu)核查并發(fā)表明確意見。
??公司回復(fù)：
??其他流動(dòng)資產(chǎn)-合同取得成本系房屋銷售時(shí)發(fā)生的與銷售合同直接相關(guān)的代理傭
金和銷售提成。根據(jù)修訂后的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第?14?號(hào)—收入》規(guī)定，為取得合同而發(fā)
生的預(yù)期能夠收回的增量成本，應(yīng)當(dāng)作為合同取得成本確認(rèn)為一項(xiàng)資產(chǎn)，并采用與該
資產(chǎn)相關(guān)的商品收入確認(rèn)相同的基礎(chǔ)進(jìn)行攤銷，計(jì)入當(dāng)期損益。因此，公司在房屋預(yù)
售時(shí)，將該房屋銷售合同對(duì)應(yīng)的合同取得成本計(jì)入其他流動(dòng)資產(chǎn)，在房屋交付并結(jié)轉(zhuǎn)
收入時(shí)，將對(duì)應(yīng)的其他流動(dòng)資產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入銷售費(fèi)用。
??由于?2022?年公司計(jì)提大額存貨減值，故對(duì)存在減值的存貨項(xiàng)目，公司亦考慮了
該項(xiàng)目在其他流動(dòng)資產(chǎn)—合同取得成本項(xiàng)下列示的已售未結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用。先將
存貨按照存貨賬面成本與可變現(xiàn)凈值的差額計(jì)提減值，再將存在減值的項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的合
同取得成本全額計(jì)提相應(yīng)的減值，分類考慮已售未結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的存貨減值和費(fèi)用減值。
為此?2022?其他流動(dòng)資產(chǎn)——合同取得成本計(jì)提減值金額?8.56?億元，符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)
則的相關(guān)規(guī)定。
??年審會(huì)計(jì)師核查程序及結(jié)論：
??會(huì)計(jì)師獲取了公司?2022?年計(jì)提存貨減值的項(xiàng)目清單，并分類執(zhí)行了本回函問題
應(yīng)的合同取得成本的減值計(jì)提金額，會(huì)計(jì)師認(rèn)為合同取得成本減值計(jì)提時(shí)點(diǎn)是合理的、
計(jì)提金額是準(zhǔn)確的。
??問題?7：年報(bào)顯示，你公司其他權(quán)益工具投資?2022?年末余額為?9.56?億元,同比
下降?61.27%。報(bào)告期你公司為緩解流動(dòng)性壓力處置對(duì)渤海銀行股份有限公司的大部
分股權(quán)投資，終止確認(rèn)時(shí)累計(jì)利得和損失金額為?1.66?億元，對(duì)和諧健康保險(xiǎn)股份有
限公司股權(quán)投資成本為?22.57?億元，期末公允價(jià)值為?9.54?億元。請(qǐng)你公司說明處置
渤海銀行股份有限公司股權(quán)投資的具體情況及主要會(huì)計(jì)處理過程，說明對(duì)和諧健康保
險(xiǎn)股份有限公司股權(quán)投資的公允價(jià)值大幅變動(dòng)的主要原因及合理性。
??公司回復(fù)：
??截至?2021?年年末公司持有渤海銀行股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“渤海銀行”）的股
份數(shù)量為?80,729,000?股，其股權(quán)投資屬于非交易性權(quán)益工具投資，因此公司將其指
定為以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入其他綜合收益的權(quán)益工具投資。2022?年，公司為緩
解階段性流動(dòng)性壓力，變現(xiàn)公司部分資產(chǎn)，其中包括渤海銀行股票。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)
準(zhǔn)則第?22?號(hào)—金融工具確認(rèn)和計(jì)量》第十九條規(guī)定將非交易性權(quán)益工具投資指定為
以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入其他綜合收益的金融資產(chǎn)的，當(dāng)該金融資產(chǎn)終止確認(rèn)時(shí)，
之前計(jì)入其他綜合收益的累計(jì)利得或損失應(yīng)當(dāng)從其他綜合收益中轉(zhuǎn)出，計(jì)入留存收益。
報(bào)告期公司處置渤海銀行股票時(shí)，之前計(jì)入其他綜合收益的累計(jì)損失?25,225.71?萬元
轉(zhuǎn)出，分別沖回法定盈余公積?2,220.82?萬元，減少未分配利潤(rùn)?23,004.89?萬元。
理性
??根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第?22?號(hào)—金融工具確認(rèn)和計(jì)量》第四十四條企業(yè)對(duì)權(quán)益工
具的投資和與此類投資相聯(lián)系的合同應(yīng)當(dāng)以公允價(jià)值計(jì)量。當(dāng)被投資方的權(quán)益、產(chǎn)品
或潛在產(chǎn)品的市場(chǎng)發(fā)生重大變化時(shí)，可能表明成本不代表相關(guān)金融資產(chǎn)的公允價(jià)值，
企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其公允價(jià)值進(jìn)行估值。公司及審計(jì)機(jī)構(gòu)認(rèn)真核查了和諧健康保險(xiǎn)股份有限
公司（以下簡(jiǎn)稱“和諧健康”）提供的?2022?年度財(cái)務(wù)報(bào)表及《關(guān)于?2022?年凈資產(chǎn)下
降原因及虧損原因的說明》，上述材料反映出和諧健康較上年同期凈資產(chǎn)下降?157.14
億元，主要原因是：（1）2022?年二級(jí)市場(chǎng)投資表現(xiàn)欠佳，投資凈收益無法覆蓋保險(xiǎn)
業(yè)務(wù)成本，導(dǎo)致?2022?年和諧健康整體累計(jì)凈虧損?49.01?億元；（2）受金融市場(chǎng)行情
影響，和諧健康投資資產(chǎn)浮虧導(dǎo)致凈資產(chǎn)減少?202.28?億元；（3）和諧健康投資的非
上市股權(quán)項(xiàng)目，經(jīng)外部評(píng)估師事務(wù)所評(píng)估增值?94.15?億元。公司按照上述準(zhǔn)則規(guī)定采
用保險(xiǎn)行業(yè)上市公司市凈率及和諧健康期末凈資產(chǎn)測(cè)算并確定其公允價(jià)值，因此公司
對(duì)和諧健康的股權(quán)投資會(huì)計(jì)處理符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求。
??問題?8：年報(bào)顯示，你公司投資性房地產(chǎn)?2022?年末余額為?136.36?億元,采用公
允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。報(bào)告期你公司確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)損益?15.69?億元，同比下
降?491.65%。請(qǐng)說明你公司投資性房地產(chǎn)涉及項(xiàng)目的主要情況，相關(guān)項(xiàng)目減值跡象的
判斷依據(jù)及主要減值測(cè)算過程，結(jié)合主要項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)情況、租金價(jià)格及其變化
等，分析投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提是否充分、合規(guī)，是否與所在區(qū)域市場(chǎng)變化趨勢(shì)
保持一致，是否偏離同行業(yè)一般水平。請(qǐng)年審機(jī)構(gòu)核查并發(fā)表明確意見。
??公司回復(fù)：
少金額?113,466.88?萬元，占本年公允價(jià)值變動(dòng)金額的?72.33%，具體明細(xì)如下：
??????????????????????????????????????????????????????????????單位：萬元
??????????????????????????????????期末公允價(jià)???????????????????????本期公允價(jià)值
序號(hào)??????????項(xiàng)目??????位置????項(xiàng)目業(yè)態(tài)?????????????????期初公允價(jià)值
?????????????????????????????????????值??????????????????????????變動(dòng)
??????昆明商業(yè)綜合體項(xiàng)目-購(gòu)
??????物中心
??????慈溪商業(yè)綜合體項(xiàng)目-購(gòu)
??????物中心
?????????合計(jì)???????????????????????928,708.94???1,047,747.79???-113,466.88
市場(chǎng)情況、租金價(jià)格及其變化等，分析投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提是否充分、合規(guī)，
是否與所在區(qū)域市場(chǎng)變化趨勢(shì)保持一致，是否偏離同行業(yè)一般水平
?????公司在資產(chǎn)負(fù)債表日，針對(duì)期末自持投資性房地產(chǎn)，聘請(qǐng)重慶華康資產(chǎn)評(píng)估土地
房地產(chǎn)估價(jià)有限公司對(duì)其公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估機(jī)構(gòu)采用市場(chǎng)法、收益法進(jìn)行評(píng)估，
對(duì)于采用收益法進(jìn)行評(píng)估的項(xiàng)目，2022?年因疫情反復(fù)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沖擊
等原因，導(dǎo)致部分存量租賃合同因退租、未續(xù)約等原因未能完全實(shí)現(xiàn)，部分項(xiàng)目周邊
租金整體水平下降，導(dǎo)致租賃收入不及預(yù)期。評(píng)估師對(duì)?2023?年進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)需綜合考
慮?2022?年經(jīng)營(yíng)水平低于預(yù)期的消極影響，調(diào)低了未來收入預(yù)期，故因?2022?年實(shí)際收
益比?2021?年時(shí)點(diǎn)預(yù)估數(shù)據(jù)下滑，導(dǎo)致?2022?年收益法計(jì)算的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值比
響，大量社區(qū)商鋪終止經(jīng)營(yíng)，民眾對(duì)商鋪投資的意愿極弱，商鋪價(jià)格下跌且去化困難，
導(dǎo)致?2022?年市場(chǎng)法下的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值比?2021?年下降。主要項(xiàng)目公允價(jià)值下
降原因如下：
???項(xiàng)目一，涪陵金科美鄰廣場(chǎng)位于重慶市涪陵區(qū)老城區(qū)，?2022?年受到涪陵區(qū)新城
區(qū)百匯廣場(chǎng)等新商業(yè)體沖擊，項(xiàng)目所在地的人流量下降，導(dǎo)致租金整體水平下降。評(píng)
估師基于對(duì)項(xiàng)目周邊租金市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，調(diào)整未來的租金預(yù)期收入，采用收益法計(jì)算
后降低項(xiàng)目公允價(jià)值?2.68?億元。
???項(xiàng)目二、項(xiàng)目七和項(xiàng)目六，重慶金科樂方和重慶金科悅?FUN?位于重慶市渝北區(qū)，
兩江健康科技城位于重慶市北碚區(qū)。2022?年因重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇下滑，客戶對(duì)商鋪、
寫字樓投資的意愿極弱，商鋪、寫字樓價(jià)格下跌且去化困難，導(dǎo)致周邊可比案例售價(jià)
下降，評(píng)估師基于項(xiàng)目可比案例的詢價(jià)結(jié)果，采用市場(chǎng)法計(jì)算后分別降低上述項(xiàng)目公
允價(jià)值?2.20?億元、0.76?億元和?0.86?億元。
???項(xiàng)目三，金科天宸薈公寓及商業(yè)位于北京大興區(qū)，?2022?年度受疫情多點(diǎn)散發(fā)及
管控影響，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)投資熱情下降，北京近郊區(qū)域的商業(yè)及公寓價(jià)格下跌。評(píng)
估師基于項(xiàng)目可比案例的詢價(jià)結(jié)果，采用市場(chǎng)法計(jì)算后降低項(xiàng)目公允價(jià)值?2.19?億元。
???項(xiàng)目四，昆明商業(yè)綜合體項(xiàng)目-購(gòu)物中心位于昆明市西山區(qū)，2022?年因疫情反復(fù)、
實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑等原因，導(dǎo)致存量租賃合同因退租、未續(xù)約等原因未能完全實(shí)現(xiàn)，租賃
收入不及預(yù)期。評(píng)估師基于?2022?年的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況修正未來的預(yù)期收入，采用收益
法計(jì)算后降低項(xiàng)目公允價(jià)值?1.70?億元。
???項(xiàng)目五，慈溪商業(yè)綜合體項(xiàng)目-購(gòu)物中心位于慈溪市白沙路街道，主要因?2022?年
疫情反復(fù)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑等原因,導(dǎo)致?2022?年租賃收入未達(dá)預(yù)期。評(píng)估師基于?2022?年
的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況修正未來的預(yù)期收入，采用收益法計(jì)算后降低項(xiàng)目公允價(jià)值?0.96?億
元。
???綜上所述，公司的投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提充分、合規(guī)，與所在區(qū)域市場(chǎng)變化
趨勢(shì)保持一致，未偏離同行業(yè)一般水平。
?????年審會(huì)計(jì)師核查程序及結(jié)論：
???針對(duì)投資性房地產(chǎn)減值事項(xiàng)，會(huì)計(jì)師實(shí)施了以下核查程序：
???會(huì)計(jì)師檢查了投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)的準(zhǔn)確性和合理性。針對(duì)投資性房地產(chǎn)
公允價(jià)值，獲取獨(dú)立評(píng)估師的評(píng)估報(bào)告，驗(yàn)證公司管理層會(huì)計(jì)估計(jì)的準(zhǔn)確性；針對(duì)本
年度公允價(jià)值下降幅度較大的項(xiàng)目，向公司或評(píng)估機(jī)構(gòu)詢問相關(guān)原因，抽樣復(fù)核評(píng)估
師測(cè)算底稿，對(duì)其中的關(guān)鍵參數(shù)、關(guān)鍵假設(shè)進(jìn)行復(fù)核，關(guān)注本期的評(píng)估方法和相關(guān)參
數(shù)假設(shè)較上期是否發(fā)生重大變化，同時(shí)結(jié)合周邊可比項(xiàng)目情況以及上年預(yù)測(cè)結(jié)果在本
年度的實(shí)現(xiàn)情況，分析本年度投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值下降的合理性；復(fù)核期末公允價(jià)
值，檢查公允價(jià)值變動(dòng)損益計(jì)算及會(huì)計(jì)處理是否正確。
??經(jīng)核查，認(rèn)為公司?2022?年投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)合理。
??問題?9：報(bào)告期內(nèi)，你公司處置金科智慧服務(wù)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金
科智慧服務(wù)”）股份?1.43?億股，并于?2022?年?12?月?6?日喪失對(duì)金科智慧服務(wù)的控制
權(quán)，處置價(jià)款?30.44?億元，因處置金科智慧服務(wù)產(chǎn)生的投資收益?2.07?億元，喪失控
制權(quán)后，剩余股權(quán)按公允價(jià)值重新計(jì)量產(chǎn)生的利得?10.26?億元。同時(shí)，你公司就轉(zhuǎn)讓
金科智慧服務(wù)股份附帶的業(yè)績(jī)承諾補(bǔ)償義務(wù)確認(rèn)交易性金融負(fù)債?17.93?億元。請(qǐng)說明
你公司處置金科智慧服務(wù)股份的具體情況，主要會(huì)計(jì)處理過程及判斷依據(jù)，是否符合
企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，以及你公司是否及時(shí)履行恰當(dāng)?shù)膶徸h程序和信息披露義務(wù)。
請(qǐng)年審機(jī)構(gòu)核查并發(fā)表明確意見。
??公司回復(fù)：
??（1）公司于?2021?年?12?月?15?日與?BROAD?GONGGA?INVESTMENT?PTE.LTD（以下簡(jiǎn)
稱“博裕資本”）簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定以?37.34?億港元價(jià)格轉(zhuǎn)讓金科智慧服務(wù)
不同條件的多類回售權(quán)及補(bǔ)償權(quán)，且公司仍是金科智慧服務(wù)的第一大股東，故根據(jù)會(huì)
計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，公司應(yīng)繼續(xù)確認(rèn)該長(zhǎng)期股權(quán)投資，同時(shí)將收到的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款確
認(rèn)為其他流動(dòng)負(fù)債。
??（2）博裕投資所控制的主體（THEMATIC?BRIDGE?INVESTMENT?PTE.?LTD.）于?2022
年?9?月?27?日、2022?年?10?月?24?日發(fā)布要約收購(gòu)公告，在本次要約收購(gòu)之前，博裕投
資及其控制主體已經(jīng)持有金科智慧服務(wù)?148,106,700?股份（占金科智慧服務(wù)總股本的
（占金科智慧服務(wù)總股本的?4.79%），并通過二級(jí)市場(chǎng)增持獲得金科智慧服務(wù)
科智慧服務(wù)?226,048,971?股股份（占金科智慧服務(wù)總股本的?34.63%），超過公司持有
金科智慧服務(wù)?30.33%股份比例，成為金科智慧服務(wù)第一大股東。
??（3）公司與博裕資本于?2022?年?11?月?14?日簽訂《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議之補(bǔ)充協(xié)議》
????????????????????????????????????????????（以
下簡(jiǎn)稱補(bǔ)充協(xié)議），該補(bǔ)充協(xié)議經(jīng)金科智慧服務(wù)?2022?年?12?月?6?日召開的特別股東大
會(huì)審議通過，且博裕投資已實(shí)質(zhì)有權(quán)提名大多數(shù)董事，已具備對(duì)金科智慧服務(wù)的實(shí)際
控制，在持有股權(quán)期間享有實(shí)質(zhì)性股東權(quán)利，公司根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定終止
確認(rèn)上述轉(zhuǎn)讓的?22%股權(quán)，對(duì)于金科智慧服務(wù)股份改為權(quán)益法核算。
??本次交易中，公司在轉(zhuǎn)讓金科智慧服務(wù)的長(zhǎng)期股權(quán)投資后，若金科智慧服務(wù)在利
潤(rùn)未達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的情況下，公司應(yīng)選擇進(jìn)行股權(quán)回購(gòu)或業(yè)績(jī)補(bǔ)償。由于公司無法決
定或控制金科智慧服務(wù)未來可以產(chǎn)生的凈利潤(rùn)，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第?37?號(hào)—金融
工具列報(bào)》第八條、第十條相關(guān)規(guī)定，公司不能無條件避免以交付現(xiàn)金或其他金融資
產(chǎn)的合同義務(wù)，公司應(yīng)當(dāng)將該授予的期權(quán)確認(rèn)為一項(xiàng)金融負(fù)債。
??公司結(jié)合準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定，在公司履行回購(gòu)款或者補(bǔ)償款義務(wù)時(shí)應(yīng)確認(rèn)一項(xiàng)金融負(fù)
債，故將未來可能支付的回購(gòu)款現(xiàn)值?37?億元減去相應(yīng)股份的公允價(jià)值金額確認(rèn)為負(fù)
債，在交易性金融負(fù)債中核算，并根據(jù)金科智慧服務(wù)股份的公允價(jià)值變動(dòng)持續(xù)計(jì)量。
截至?2022?年?12?月?31?日，該交易性金融負(fù)債余額為?17.93?億元。同時(shí)由于博裕投資
擁有對(duì)董事會(huì)中大部分董事的提名權(quán)，且已成為金科智慧服務(wù)第一大股東,公司已喪
失了對(duì)金科智慧服務(wù)的控制權(quán)，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第?33?號(hào)—合并報(bào)表》的相關(guān)規(guī)
定，在編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)，對(duì)于剩余股權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照其在喪失控制權(quán)日的公允價(jià)值
進(jìn)行重新計(jì)量。公司根據(jù)金科智慧服務(wù)在喪失控制權(quán)日的股票價(jià)格，確認(rèn)股份重新計(jì)
量產(chǎn)生的利得?10.26?億元。
BRIDGE?全面現(xiàn)金要約后，于?2022?年?9?月?27?日及時(shí)披露了《關(guān)于公司控股子公司收到
自愿性全面要約的提示性公告》（公告編號(hào)：2022-146?號(hào)），公告作出了風(fēng)險(xiǎn)提示，
明確提示本次自愿要約收購(gòu)?fù)瓿珊罂赡軐?dǎo)致金科智慧服務(wù)的控股權(quán)發(fā)生變更。本次自
愿收購(gòu)要約為要約人?THEMATIC?BRIDGE?向除博裕集團(tuán)以外的金科智慧服務(wù)全體股東發(fā)
出的全面要約，公司系被要約人之一，公司未通過該次要約收購(gòu)處置金科智慧服務(wù)股
票，因此不涉及公司相關(guān)的審議程序。
??由于博裕投資已實(shí)質(zhì)有權(quán)提名大多數(shù)董事，已具備對(duì)金科智慧服務(wù)的實(shí)際控制，
在持有股權(quán)期間享有實(shí)質(zhì)性股東權(quán)利，公司根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定終止確認(rèn)上
述轉(zhuǎn)讓的?22%股權(quán)，對(duì)于金科智慧服務(wù)股份改為權(quán)益法核算，并在年度報(bào)告中“公司
子公司重大事項(xiàng)”章節(jié)中進(jìn)行了信息披露。
??綜上，報(bào)告期內(nèi)金科智慧服務(wù)相關(guān)事項(xiàng)不涉及審議程序，公司已及時(shí)履行金科智
慧服務(wù)股權(quán)處置相關(guān)事項(xiàng)的信息披露義務(wù)。
??年審會(huì)計(jì)師核查程序及結(jié)論：
??針對(duì)金科智慧服務(wù)股權(quán)處置相關(guān)事項(xiàng)，會(huì)計(jì)師實(shí)施了以下核查程序：
真實(shí)性；
設(shè)置的原因，判斷公司的會(huì)計(jì)處理是否符合相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定；
金科智慧服務(wù)喪失控制權(quán)的會(huì)計(jì)處理是否準(zhǔn)確；
處理的計(jì)算過程，檢查計(jì)算過程的準(zhǔn)確性。
??經(jīng)核查，認(rèn)為公司處置金科智慧服務(wù)股份會(huì)計(jì)處理符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定。
??問題?10：年報(bào)顯示，你公司報(bào)告期計(jì)提商譽(yù)減值損失?2.88?億元，因企業(yè)合并新
增商譽(yù)?2.35?億元，同時(shí)因資產(chǎn)處置減少商譽(yù)?6.54?億元。請(qǐng)你公司說明商譽(yù)減值測(cè)試
的主要參數(shù)、關(guān)鍵假設(shè)的選取標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)，對(duì)部分并購(gòu)標(biāo)的報(bào)告期新增商譽(yù)又進(jìn)行處
置的主要原因及合理性，是否符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定。請(qǐng)年審機(jī)構(gòu)核查并發(fā)表
明確意見。
??公司回復(fù)：
??（1）商譽(yù)減值測(cè)試的主要參數(shù)、關(guān)鍵假設(shè)
??公司采用包含商譽(yù)資產(chǎn)組的預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值計(jì)算該資產(chǎn)組的可收回金額。
與未來現(xiàn)金流預(yù)測(cè)相關(guān)的關(guān)鍵參數(shù)和假設(shè)包括預(yù)測(cè)的未來現(xiàn)金流和折現(xiàn)率，其中現(xiàn)金
流的關(guān)鍵參數(shù)有物業(yè)單價(jià)的變動(dòng)、物業(yè)管理面積的變動(dòng)、用餐人數(shù)的變動(dòng)、日均消費(fèi)
額的變動(dòng)、營(yíng)業(yè)成本及其他相關(guān)費(fèi)用，估值機(jī)構(gòu)獲取金科智慧服務(wù)提供的未來現(xiàn)金流
預(yù)測(cè)資料，并對(duì)其預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的可行性進(jìn)行了核實(shí)，折現(xiàn)率是反映當(dāng)前市場(chǎng)貨幣時(shí)間價(jià)
值和相關(guān)資產(chǎn)組特定風(fēng)險(xiǎn)的稅前利率。
??（2）商譽(yù)涉及的目標(biāo)公司情況
??公司的商譽(yù)主要系原控股子公司金科智慧服務(wù)在收購(gòu)過程中非同一控制下企業(yè)
合并所形成，收購(gòu)形成的主要商譽(yù)明細(xì)如下表所示：
???????????????????????????????收購(gòu)?fù)瓿赡????收購(gòu)股權(quán)比???收購(gòu)形成商譽(yù)
?序號(hào)??????目標(biāo)公司（資產(chǎn)組）??????業(yè)務(wù)類型
?????????????????????????????????度???????例???????（萬元）
??????包頭智慧物業(yè)服務(wù)有限公司（以下
??????簡(jiǎn)稱包頭智慧）
??????四川通用物業(yè)管理有限責(zé)任公司
??????（以下簡(jiǎn)稱四川通用）
??????重慶三心物業(yè)服務(wù)有限公司（以下
??????簡(jiǎn)稱重慶三心）
??????四川瑞德物業(yè)發(fā)展有限公司（以下
??????簡(jiǎn)稱四川瑞德）
??????重慶美利山物業(yè)服務(wù)有限公司（以
??????下簡(jiǎn)稱重慶美利山）
??????重慶韻涵餐飲文化有限公司（以下
??????簡(jiǎn)稱重慶韻涵）
??????????合???計(jì)??????????????????????????????????61,215.91
??（3）確認(rèn)原則
??金科智慧服務(wù)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第?8?號(hào)—資產(chǎn)減值》的相關(guān)規(guī)定，對(duì)收購(gòu)公司
產(chǎn)生的商譽(yù)進(jìn)行減值測(cè)試，并委托具備專業(yè)勝任能力的獨(dú)立估值機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱估值
機(jī)構(gòu)）對(duì)包含商譽(yù)資產(chǎn)組組合的可回收金額進(jìn)行評(píng)估，包含商譽(yù)資產(chǎn)組可收回金額應(yīng)
當(dāng)根據(jù)公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額與預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者之間較高者
確定。再根據(jù)資產(chǎn)組的可收回金額減去資產(chǎn)組賬面價(jià)值的金額確定商譽(yù)減值金額，本
年商譽(yù)減值測(cè)試結(jié)果如下表所示：
????????????????????????????????????????????????單位：萬元
????????目標(biāo)公司（資??????????收購(gòu)股?????資產(chǎn)組可回收金?????????包含商譽(yù)的資產(chǎn)組
?序號(hào)??????????????業(yè)務(wù)類型??????????????????????????????????????????商譽(yù)減值金額
??????????產(chǎn)組）???????????權(quán)比例?????????額?????????????賬面價(jià)值
???????????合計(jì)????????????-??????????62,262.72??????89,217.91????28,813.00
??????報(bào)告期內(nèi)新增商譽(yù)均為金科智慧服務(wù)下屬的收并購(gòu)項(xiàng)目產(chǎn)生，金科智慧服務(wù)因控
制權(quán)轉(zhuǎn)移已于?2022?年?12?月?6?日不再納入合并范圍，商譽(yù)同步處置。
??????年審會(huì)計(jì)師核查程序及結(jié)論：
??????針對(duì)商譽(yù)減值事項(xiàng)，會(huì)計(jì)師實(shí)施了以下核查程序：
接手續(xù)等資料，核查業(yè)務(wù)的真實(shí)性和會(huì)計(jì)處理的準(zhǔn)確性；
數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，分析合理性。
??????經(jīng)核查，認(rèn)為公司對(duì)商譽(yù)及商譽(yù)減值損失的處理符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定。
??????問題?11：年報(bào)顯示，截至?2022?年末，你公司遞延所得稅資產(chǎn)期末余額為?49.96
億元，同比增加?21.28%。你公司?2022?年計(jì)提資產(chǎn)減值損失?150.74?億元，并就部分
可抵扣虧損、資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等可抵扣暫時(shí)性差異確認(rèn)對(duì)應(yīng)遞延所得稅資產(chǎn)，部分未確
認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)。請(qǐng)你公司說明遞延所得稅期末余額增加的主要原因，遞延所得稅
資產(chǎn)與資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、可抵扣虧損之間的勾稽關(guān)系是否一致，并結(jié)合你公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)
能力及持續(xù)盈利能力、存在大額可抵扣虧損和資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等情況，說明你公司未來
是否能獲得足夠的用來抵扣可抵扣暫時(shí)性差異的應(yīng)納稅所得額，并進(jìn)一步說明相關(guān)遞
延所得稅資產(chǎn)確認(rèn)是否符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定。
?????公司回復(fù)：
?????期末公司確認(rèn)的遞延所得稅資產(chǎn)明細(xì)如下：
??????????????????????期末數(shù)（億元）????????????????????期初數(shù)（億元）????????????????變動(dòng)數(shù)（億元）
???????項(xiàng)????目????????可抵扣??????????遞延????????????可抵扣????????遞延?????????可抵扣???????????遞延
????????????????????暫時(shí)性差異???????所得稅資產(chǎn)???????暫時(shí)性差異?????????所得稅資產(chǎn)???????暫時(shí)性差異???????所得稅資產(chǎn)
資產(chǎn)減值準(zhǔn)備?????????????????31.56????????7.67??????????17.17??????4.18???????14.39????????????3.49
可抵扣虧損?????????????????111.86???????26.56??????????80.17?????19.27???????31.69????????????7.29
內(nèi)部交易未實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)???????????????2.50????????0.62???????????3.23??????0.81???????-0.73???????????-0.19
附回售未終止確認(rèn)股權(quán)
轉(zhuǎn)讓
其他?????????????????????42.94???????10.39??????????39.32??????9.36????????3.62????????????1.03
???????合???計(jì)??????????207.72???????49.96?????????170.17?????41.19???????37.55????????????8.77
?????由上表可見，公司遞延所得稅資產(chǎn)期末余額增加主要系資產(chǎn)減值準(zhǔn)備和可抵扣虧
損暫時(shí)性差異確認(rèn)的遞延所得稅資產(chǎn)余額增加所致。其中：資產(chǎn)減值準(zhǔn)備暫時(shí)性差異
增加主要系公司本期對(duì)聯(lián)營(yíng)合營(yíng)企業(yè)往來款確認(rèn)的壞賬準(zhǔn)備增加，具體原因詳見本回
函問題?4?公司回復(fù)之?2、（2）其他應(yīng)收款信用減值準(zhǔn)備情況中公司本期壞賬準(zhǔn)備增加
的原因分析；可抵扣虧損暫時(shí)性差異增加系公司及子公司本期經(jīng)營(yíng)虧損所致。
原因系本期計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備所致，但本期計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備并未同比例確認(rèn)大額
遞延所得稅資產(chǎn)，確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備僅占總體的?18.56%。
?????（1）與資產(chǎn)減值準(zhǔn)備之間的勾稽
?????報(bào)告期內(nèi)，公司確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)的減值準(zhǔn)備與未確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)的減值
準(zhǔn)備合計(jì)金額與各項(xiàng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備余額勾稽一致，明細(xì)如下表：
????????????????????????????????????????????????????????????????????????????單位：億元
?資產(chǎn)減值準(zhǔn)備????????????????????????????????????存貨
???????????????????應(yīng)收賬款?????其他應(yīng)收賬????????????????合同資產(chǎn)減??????商譽(yù)減值
確認(rèn)遞延???????未確認(rèn)遞????????????????????????????跌價(jià)???????????????????????????勾稽（H=A+B-C-D-E-
???????????????????壞賬準(zhǔn)備?????款壞賬準(zhǔn)備????????????????值準(zhǔn)備余額??????準(zhǔn)備余額
所得稅資???????延所得稅????????????????????????????準(zhǔn)備????????????????????????????????????F-G）
???????????????????余額（C）???????余額（D）????????????????（F）?????????（G）
產(chǎn)（A）???????資產(chǎn)（B）???????????????????????????余額
??????????????????????????????????（E）
???（2）與可抵扣虧損之間的勾稽
???報(bào)告期內(nèi)，公司可彌補(bǔ)虧損金額為?215.00?億元，其中確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)的可
彌補(bǔ)虧損金額僅為?111.86?億元，未確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)的可彌補(bǔ)虧損金額?103.14
億元。故本期遞延所得稅資產(chǎn)年末余額增加主要系未來可彌補(bǔ)的虧損增加所致。
???公司未來能夠獲得足夠的用來抵扣可抵扣暫時(shí)性差異的應(yīng)納稅所得稅，主要理由
如下：
???（1）房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到預(yù)售有一定的開發(fā)周期，在項(xiàng)目預(yù)售前，會(huì)形成大量的
成本費(fèi)用而無對(duì)應(yīng)的收入進(jìn)行匹配，從而形成暫時(shí)性的可彌補(bǔ)虧損。
???（2）預(yù)售階段房地產(chǎn)企業(yè)按預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，竣備交付后再按實(shí)
際毛利率結(jié)轉(zhuǎn)繳納；公司仍存在大量已售未結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)、且實(shí)際毛利率高于預(yù)計(jì)毛利率，
未來結(jié)轉(zhuǎn)后的利潤(rùn)可以用于彌補(bǔ)以前年度虧損。
???（3）根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)安排，目前存在大量的階段性持有物業(yè)、固定資產(chǎn)以及其他資
產(chǎn)（如對(duì)外投資），通過處理上述資產(chǎn)形成的收益可用于彌補(bǔ)以前年度虧損。
???（4）歷史的以及新增的對(duì)外投資成立的合資合作公司，均為利潤(rùn)較好的項(xiàng)目，經(jīng)
營(yíng)過程中產(chǎn)生的利潤(rùn)或通過股權(quán)歸邊等，可形成投資收益用于彌補(bǔ)以前年度虧損。
???問題?12：年報(bào)顯示，你公司報(bào)告期利息支出為?20.94?億元，同比增加?89.94%。
請(qǐng)你公司結(jié)合有息債務(wù)規(guī)模變化情況，量化分析利息支出同比大幅增加的主要原因及
合理性。
???公司回復(fù)：
金融負(fù)債由上年末?806.10?億元下降至?746.57?億元，較上年壓降?59.53?億元；且公司
綜合貸款利率較?2021?年也略微有所下降，從?2021?年度的?7.69%降至?7.59%。但報(bào)告
期內(nèi)，受市場(chǎng)影響，公司拿地速度放緩，存量項(xiàng)目逐步竣工導(dǎo)致符合利息資本化的項(xiàng)
目及對(duì)應(yīng)的金額減少，從而導(dǎo)致有息負(fù)債費(fèi)用化利息支出增加，具體情況如下：
??????????????????????????????????????????????????????????????單位：億元
????????項(xiàng)???目????????????2022?年度???????????2021?年度????????????變動(dòng)
??????費(fèi)用化利息支出??????????????????????20.94?????????????11.03??????????89.85%
??????資本化利息支出??????????????????????46.52?????????????77.88?????????-40.27%
?????有息負(fù)債利息支出合計(jì)????????????????????67.46?????????????88.91?????????-24.13%
??????其中：費(fèi)用化占比?????????????????31.04%????????????12.41%?????????????18.63%
??????其中：資本化占比?????????????????68.96%????????????87.59%????????????-18.63%
??由上表可見，公司?2022?年總體有息負(fù)債對(duì)應(yīng)的利息支出較?2021?年有所下降，與
公司有息負(fù)債余額下降趨勢(shì)一致，但費(fèi)用化利息支出在增加，故公司利息支出增加合
理。
?????問題?13：年報(bào)顯示，截至報(bào)告披露日，你公司連續(xù)十二個(gè)月內(nèi)累計(jì)收到的訴訟、
仲裁案件金額合計(jì)?355.90?億元，占你公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的?285.86%。你公
司?2022?年計(jì)提預(yù)計(jì)負(fù)債?6.56?億元。請(qǐng)你公司結(jié)合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第?13?號(hào)—或有事
項(xiàng)》第四條規(guī)定的應(yīng)當(dāng)將或有事項(xiàng)相關(guān)義務(wù)確認(rèn)為預(yù)計(jì)負(fù)債的條件等，說明你公司是
否就相關(guān)訴訟承擔(dān)了現(xiàn)實(shí)義務(wù)、履行該義務(wù)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流出企業(yè)的可能性、該義務(wù)
的金額如何計(jì)量，報(bào)告期及以前年度計(jì)提預(yù)計(jì)負(fù)債是否充分、合規(guī)，相關(guān)訴訟仲裁案
件是否及時(shí)履行信息披露義務(wù)。請(qǐng)年審機(jī)構(gòu)核查并發(fā)表明確意見。
?????公司回復(fù)：
??截至報(bào)告披露日，公司連續(xù)十二個(gè)月內(nèi)累計(jì)收到的訴訟、仲裁案件金額合計(jì)
期支付的工程款等，但相關(guān)訴訟、仲裁案件涉及的借款本金、利息、商票、工程款等
負(fù)債公司均已根據(jù)合同條款和工程進(jìn)度等確認(rèn)并列報(bào)于相應(yīng)負(fù)債科目。
??本期計(jì)提預(yù)計(jì)負(fù)債主要系金融性債務(wù)逾期和無法按期繳納土地出讓金所致，具體
如下：
?????????????????類???別???????????????????????????????金額（億元）
?土地違約金??????????????????????????????????3.88
?金融性債務(wù)逾期????????????????????????????????2.21
?延期交房違約金????????????????????????????????0.47
?????????????合???計(jì)??????????????????????6.56
主要有：金融性債務(wù)逾期、欠付土地出讓金、逾期交房、對(duì)外擔(dān)保和未決訴訟。
???根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第?13?號(hào)—或有事項(xiàng)》第四條及《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第?13?號(hào)—或
有事項(xiàng)》應(yīng)用指南相關(guān)規(guī)定，確認(rèn)預(yù)計(jì)負(fù)債需同時(shí)滿足以下條件：
???（1）該義務(wù)是企業(yè)承擔(dān)的現(xiàn)時(shí)義務(wù)；企業(yè)沒有其他現(xiàn)實(shí)的選擇，只能履行該義
務(wù)，如法律要求企業(yè)必須履行、有關(guān)各方合理預(yù)期企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行等。
???（2）履行該義務(wù)很可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流出企業(yè)；通常是指履行與或有事項(xiàng)相關(guān)的
現(xiàn)時(shí)義務(wù)時(shí)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流出企業(yè)的可能性超過?50%。
???（3）該義務(wù)的金額能夠可靠地計(jì)量。其中尤其需要充分考慮與或有事項(xiàng)有關(guān)的風(fēng)
險(xiǎn)和不確定性，在此基礎(chǔ)上按照最佳估計(jì)數(shù)確定預(yù)計(jì)負(fù)債的金額。
???針對(duì)土地違約金，公司?2022?年未按照合同約定的付款時(shí)間支付土地款，結(jié)合公
司對(duì)相關(guān)項(xiàng)目后續(xù)計(jì)劃安排和與政府關(guān)于土地款事項(xiàng)的溝通情況，綜合判斷年末預(yù)計(jì)
承擔(dān)的違約金或定金損失，對(duì)于很可能無法取得違約金減免或退地的項(xiàng)目確定預(yù)計(jì)負(fù)
債?3.88?億元。
???針對(duì)金融性債務(wù)逾期和未決訴訟，原告訴求的罰息、違約金、賠償金等款項(xiàng)，對(duì)
于已判決生效或裁決生效并在執(zhí)行程序中的案件，滿足預(yù)計(jì)負(fù)債確認(rèn)條件，根據(jù)判決
或裁決結(jié)果，公司確認(rèn)預(yù)計(jì)負(fù)債?2.21?億元；針對(duì)尚在訴訟程序中的涉訴案件，一方
面由于法院尚未判決，原告訴求的罰息、違約金、賠償金等款項(xiàng)是否構(gòu)成公司承擔(dān)的
現(xiàn)時(shí)義務(wù)具有不確定性；另一方面，公司正積極與相關(guān)債權(quán)人協(xié)商，尋求債務(wù)展期和
降息，部分債務(wù)已經(jīng)取得降息、豁免罰息及違約金的成果。在保交樓、保穩(wěn)定的共同
目標(biāo)下，對(duì)于公司債務(wù)展期，市場(chǎng)各方普遍予以支持，相關(guān)罰息及違約金預(yù)期能夠得
到豁免。因此，結(jié)合公司債務(wù)展期情況，針對(duì)尚在訴訟程序中的涉訴案件，公司未確
認(rèn)相關(guān)預(yù)計(jì)負(fù)債。
???針對(duì)延期交房違約金，在?2022?年度，公司受資金面影響，個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)延期交
付，該延期項(xiàng)目事實(shí)清晰，且銷售合同中已明確規(guī)定延期賠償金的計(jì)算規(guī)則，若客戶
起訴賠償支付違約金，該訴求很可能會(huì)被法院認(rèn)可?；谥?jǐn)慎性，公司按照合同規(guī)定
的延期交付利率計(jì)算并計(jì)提了項(xiàng)目延期交房違約金?0.47?億元。針對(duì)公司為聯(lián)營(yíng)合營(yíng)
企業(yè)、外部單位提供借款擔(dān)保，2022?年因債務(wù)人無法償還到期本金及利息，債權(quán)人提
起訴訟，訴訟中本公司作為共同被告履行代償義務(wù)。公司認(rèn)為第一償還順位系項(xiàng)目公
司本身，公司作為擔(dān)保人，代為償還的金額取決于項(xiàng)目公司本身的資產(chǎn)執(zhí)行情況，金
額難以確定，故未計(jì)提預(yù)計(jì)負(fù)債，將其作為或有事項(xiàng)披露；
???公司以前年度未出現(xiàn)上述情況，公司在報(bào)告期及以前年度計(jì)提預(yù)計(jì)負(fù)債充分、合
規(guī)。
???公司已針對(duì)累計(jì)?12?個(gè)月內(nèi)發(fā)生的訴訟、仲裁情況按時(shí)履行信息披露程序，具體
詳見公司?2022?年度半年報(bào)、2022-161?號(hào)、2022-183?號(hào)、2023-014?號(hào)、2023-021?號(hào)、
?????年審會(huì)計(jì)師核查程序及結(jié)論：
???針對(duì)預(yù)計(jì)負(fù)債事項(xiàng)，會(huì)計(jì)師實(shí)施了以下核查程序：
核公司測(cè)算違約金時(shí)采用逾期天數(shù)，違約金率等關(guān)鍵參數(shù)的準(zhǔn)確性；詢問了解公司針
對(duì)該地塊的拿地計(jì)劃和資金計(jì)劃，以及公司與相關(guān)政府部門的商談結(jié)果，結(jié)合賬面前
期成本的開支情況，判斷公司支付土地違約金的可能性，根據(jù)事項(xiàng)進(jìn)展情況和《企業(yè)
會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第?13?號(hào)—或有事項(xiàng)》的相關(guān)規(guī)定，判斷與或有事項(xiàng)相關(guān)的義務(wù)是否符合預(yù)
計(jì)負(fù)債的確認(rèn)條件，預(yù)計(jì)負(fù)債的計(jì)提是否同時(shí)具備真實(shí)性和完整性；
根據(jù)合同約定、訴訟請(qǐng)求或判決結(jié)果，復(fù)核公司測(cè)算逾期利息時(shí)采用的逾期天數(shù)，逾
期利率等關(guān)鍵參數(shù)的準(zhǔn)確性；根據(jù)案件進(jìn)展情況和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第?13?號(hào)—或有事
項(xiàng)》的相關(guān)規(guī)定，判斷與或有事項(xiàng)相關(guān)的義務(wù)是否符合預(yù)計(jì)負(fù)債的確認(rèn)條件，預(yù)計(jì)負(fù)
債的計(jì)提是否同時(shí)具備真實(shí)性和完整性；
對(duì)比，詢問未按時(shí)交樓的原因，查閱購(gòu)房合同逾期條款，并復(fù)核了逾期違約金的計(jì)提
金額，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第?13?號(hào)—或有事項(xiàng)》的相關(guān)規(guī)定，判斷與或有事項(xiàng)相關(guān)的
義務(wù)是否符合預(yù)計(jì)負(fù)債的確認(rèn)條件，預(yù)計(jì)負(fù)債的計(jì)提是否同時(shí)具備真實(shí)性和完整性；
擔(dān)保事項(xiàng)主債務(wù)人是否已逾期，并復(fù)核了可能承擔(dān)的擔(dān)保本金及逾期利息、罰息、違
約金及其他費(fèi)用，并作為或有事項(xiàng)如實(shí)披露。
?????經(jīng)核查，認(rèn)為公司?2022?年確認(rèn)的預(yù)計(jì)負(fù)債依據(jù)充分，判斷謹(jǐn)慎，符合《企業(yè)會(huì)計(jì)
準(zhǔn)則第?13?號(hào)—或有事項(xiàng)》的相關(guān)規(guī)定。預(yù)計(jì)負(fù)債的判斷原則和口徑與以前年度保持
了一致性，計(jì)提時(shí)點(diǎn)合理，計(jì)提金額準(zhǔn)確。
?????問題?14：年報(bào)顯示，你公司?2022?年支付其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金為?169.00?億
元，其中，聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)和合作方經(jīng)營(yíng)往來款項(xiàng)?15.46?億元，單位資金往來?68.17
億元，代收代繳款項(xiàng)?13.86?億元。請(qǐng)你公司說明報(bào)告期支付其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)
金較上年同比大幅減少的原因及合理性，以及主要往來款項(xiàng)的款項(xiàng)性質(zhì)、交易對(duì)方及
其與你公司、董監(jiān)高、控股股東是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，是否構(gòu)成財(cái)務(wù)資助或非經(jīng)營(yíng)性資
金占用，是否及時(shí)履行恰當(dāng)?shù)膶徸h程序和披露義務(wù)（如適用）。
?????公司回復(fù)：
?????（1）報(bào)告期公司收到其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的主要款項(xiàng)
?????????項(xiàng)???目???2022?年發(fā)生額（億元）??????2021?年發(fā)生額（億元）??????變動(dòng)
聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)往來款項(xiàng)????????????????37.86??????????????213.13????-175.27
合作方經(jīng)營(yíng)往來款????????????????????1.88??????????????99.12?????????-97.24
單位資金往來?????????????????????46.15??????????????101.19????????-55.04
保證金????????????????????????11.58??????????????98.02?????????-86.44
小????計(jì)??????????????????????97.47?????????????511.46????-?413.99
占比?????????????????????????84.40%?????????????93.85%????????96.39%
?????（2）報(bào)告期公司支付其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的主要款項(xiàng)
???????????項(xiàng)???目?????2022?年發(fā)生額（億元）?????????2021?年發(fā)生額（億元）???????????變動(dòng)
聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)往來款項(xiàng)???????????????????????8.39??????????????167.78??????????????-159.39
合作方經(jīng)營(yíng)往來款??????????????????????????7.07??????????????139.77??????????????-132.70
單位資金往來???????????????????????????68.17??????????????105.01???????????????-36.84
保證金??????????????????????????????31.72??????????????111.35???????????????-79.63
小????計(jì)???????????????????????????115.35?????????????523.91??????????????-408.56
占比???????????????????????????????68.25%?????????????86.80%???????????????94.01%
的三重壓力，宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩，購(gòu)房者觀望情緒較重，商品房銷售規(guī)模同比大幅下
降，房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性面臨較大困境，公司自身現(xiàn)金流承壓。在這種資金流緊張的情
況下，公司堅(jiān)持資金計(jì)劃“三收三支”原則，嚴(yán)格按照“以收定支、先收后支、收大
于支”的規(guī)范，強(qiáng)化資金計(jì)劃管控，從上圖可見，公司全年收到的主要其他與經(jīng)營(yíng)活
動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金總體減少?413.99?億元，按照資金管控計(jì)劃，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致支付的其他與
經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金同步減少，這與公司資金現(xiàn)狀和管控措施相符，減少合理。
方及其與你公司、董監(jiān)高、控股股東是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，是否構(gòu)成財(cái)務(wù)資助或非經(jīng)營(yíng)
性資金占用
???????????????????????????????????????????????????與董監(jiān)高??????與控股股???????是否構(gòu)成
?????????款項(xiàng)性質(zhì)???????????????????交易對(duì)方???????????????的關(guān)聯(lián)方??????東的關(guān)聯(lián)???????非經(jīng)營(yíng)性
????????????????????（億元）???????????????????聯(lián)方關(guān)系
????????????????????????????????????????????????????關(guān)系???????方關(guān)系????????資金占用
????????????????????????????????聯(lián)營(yíng)、合???????聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)
聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)往來款項(xiàng)??????????????8.39????????????????????????否????????否??????????否
????????????????????????????????營(yíng)企業(yè)??????????企業(yè)
????????????????????????????????控股子公
合作方經(jīng)營(yíng)往來款?????????????????7.07???司的少數(shù)?????????否???????否????????否??????????否
?????????????????????????????????股東
????????????????????????????????外部第三
單位資金往來??????????????????68.17????????????????否???????否????????否??????????否
?????????????????????????????????方
保證金?????????????????????31.72???供應(yīng)商??????????否???????否????????否??????????否
小????計(jì)?????????????????115.35????--??????????--??????--???????--?????????--
占比?????????????????????68.25%????--??????????--??????--???????--?????????--
??公司核查了支付其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金中的主要款項(xiàng)，其中部分提供給聯(lián)營(yíng)
合營(yíng)企業(yè)的股東借款、支付給合作方的項(xiàng)目公司富余資金調(diào)用款構(gòu)成財(cái)務(wù)資助，公司
已按照上市規(guī)則履行了相關(guān)的審議、披露程序。
??特此公告
????????????????????????金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司
?????????????????????????????董???事???會(huì)
??????????????????????????二○二三年六月十一日
查看原文公告
